東京新成屋開始集中區域販賣並且漲聲不斷!?

10月中旬,不動產經濟研究所分表了2017年度上半期(4月~9月)的首都圈新建大樓市場動向,數量只有16,133戶。也就是這個發售量(供給量),可以說是從1992年泡沫破裂後以來的最低水準。在價格方面,平均販售價格為5,993萬日圓,比起去年同期上漲了332萬日圓。雖然供給量少,價位也高,但這半年來的契約率卻只有68.8%,也就是…其實賣得不怎麼好。

其實上述這個數據所提及的首都圈,是包含東京及其近郊的一都三縣(千葉縣、神奈川縣及埼玉縣)的數據,所指的範圍非常廣,高達13,557平方公里。因此用「首都圈」的標準來看東京的房市,不免會有些失真。如果我們只看「東京都23區」這619平方公里的數據,就會發現目前「東京都23區」的房市,跟「首都圈」的走勢就不太一樣。

「首都圈」與「東京都23區」,佔地範圍大小相差了近22倍,但23區的新建大樓發售量,就高達了7,910戶,而這個數據也是硬去年同期增長15.9%,均價也來到了7,160萬日圓(增長4.2%)。至於契約率,也有達到71.3%。也就是說,即便是在首都圈內,也有越來越明顯的「兩極化」。蛋黃區雖貴,但由於賣得掉,因此建商還是集中在蛋黃區推案。而蛋白、蛋殼區,只要一上漲,就不太容易去化。會有這樣的「價格走向」以及「都心一極集中的現象」,主要還是跟日銀的「量化寬鬆」以及日本人的新觀念:「職住近接」有很大的關係。

由於日銀的量化寬鬆政策,導致目前日本史上空前低利率,再加上銀行熱錢無處去,因此對於房貸的放貸審核放寬了許多。也就是貸款「利率變高」,「成數又變多」的情況下,使得購屋民眾的購買能力提昇了不少。此外,現在的日本人的工作型態,已經不同於以往,只有單薪家庭。現在日本年輕夫妻,越來越多的是像台灣這樣雙薪家庭,因此家戶的購屋能力可以說是幾乎「倍增」。這也就是造成了為什麼這幾年房價可以漲聲不斷的要因之一。

而雙薪家庭,意味著就是「職住近接」(工作職場離住家接近)。如果爸媽都需要工作,勢必白天得將小孩子送到幼稚園,下班後再去迎接。如果是這樣的話,住家地點一定不能是離上班地點太遠的郊區。也因此,即便都心蛋黃區比較貴,但由於貸款成數也變高,購買能力也倍增,自然而然,新的購屋層就不會去選擇郊區蛋白區的房屋,而是選擇上班,接送小孩方便的蛋黃區。

不只年輕夫妻往都心集中,就連上一世代的老年層也因為上了年紀,住在郊區生活機能不便,再加上子女也都獨立了,不需要繼續住在郊區的大房子,因此這幾年來,老年層的「都心回歸」現象也特別明顯。此外,外國投資買盤也好,節稅買盤也罷,一定都是集中在都心蛋黃區,這也更加強了對於蛋黃區房屋的強勁需求。

就供給方(建商)來講,由於311地震的復興工程以及奧運場館興建,導致的人手不足以及建材成本上升,建商與其蓋不好賣的郊區,倒不如去搶貴一點也賣得掉的都心蛋黃區建地。也因此,供給與需求全部集中在都心蛋黃區,自然而然,推案量自然會一極集中於都心蛋黃區,才會導致上述的,1萬6千多戶的首都圈推案量,有將近一半7千多戶,都是集中在僅有「首都圈」22分之1大小的「東京都23區」。想當然爾,發售均價也就維持在高檔盤旋。

圖片是目前首都圈大樓新成屋的價格供給圖(取自「週刊ダイヤモンド2017.10.28」)。可以看出這兩、三年來,5,000萬日圓以上的高額物件還是穩定供給,但4,000萬以下的低額物件卻急速減少。也就是說,中間購買層可以買得起的新屋物件,已經從市場上消失了。這也就是為什麼最近中古物件的成交件數可以逆勢成長的主因之一。


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