負利率也拉不起來的日本新成屋成交市場

日本實施負利率至今已經一個多月

對於首都圈的新成屋市場來說有沒有收到效果

可以從近期一些統計數字發表來一探究竟

1都3県(東京都 神奈川県 千葉県 埼玉県 )空屋率提高

根據不動產評價網站的”賃貸住宅市場レポート(2016年2月版)

可以發現1都3県(東京都 神奈川県 千葉県 埼玉県 )的公寓(木造・輕量鋼筋)

從2015年春天開始空屋率就異常的上升

原因是因為2015年日本的贈與稅的改制(稅金提高)

一定規模的土地上如果蓋公寓則可以使土地的評估價格降低

達到節稅的目的

因此形成大量公寓產生而提高了空屋率的比例

1都3縣的公寓空屋率

1都3縣的公寓空屋率

為了節稅而不是因為實際的需求增加而產生的公寓

除了提高空屋率之外 也會相對的降低周邊區域的租金

間接造成通貨緊縮的可能性提高

加上負利率政策的實施進一步降低了貸款的難度

使得原本希望可以通貨膨脹的政策可能造成反效果

這部分的數據必須持續關注!

自用住宅貸款

另一方面在自用住宅貸款方面

在負利率實施之前日本一些網路銀行像是SBI樂天以及Sony等

自用住宅的變動利率就已經是0.5%~0.6%左右的水準

如果是自用新成屋 在日本可以享有10年繳稅金額扣除貸款1%的優惠

以2780萬日幣新公寓 35年 變動利率0.579% 全額貸款為例

每年需要繳交的利息大約是16萬日幣左右

而可以抵扣的稅額大約是2780 x 0.1% = 27萬日幣

也就是說可以抵扣的金額減掉跟銀行借錢要繳交的利息之後還有剩

因此某種程度上已經算是負利率的程度

儘管稅額抵扣的期間只有10年

但是對於在日本想要購買新成屋的人來說

是一個非常優惠的政策!

然而因為本來自用住宅的貸款利率就已經是相當低的水準

是否會因為負利率政策使得利率更加下降而更加刺激新成屋自用住宅買氣

答案很顯然會是否定

會刺激到的將是貸款超過10年 已經沒有抵扣稅額優惠的市場

但這也只是造成大家在原本的餅當中削價競爭互相殘殺

沒有辦法刺激到新興的買氣市場

結論

根據不動産経済研究所2016年1月公布的首都圈公寓市場動向報告

新成屋的成交率大約58.6%

買氣並非太熱

因此現階段很難說負利率已經對新成屋的成交帶來好的效果

相反的還有上述提到 空屋率增加所帶來通貨緊縮的疑慮

因此負利率對於日本房地產的影響是好是壞目前還是渾沌不明的狀態

需要時間等待做進一步的觀察!


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