中間省略登記 – 日本法令小常識

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按照日本一般的不動產交易流程,如果B先生向A先生買進某房產後,立即將這物件轉賣給C先生,則必須先由B先生取得不動產的所有權登記後,待拿到登記事項證明書(權狀)之後,再進行第二次的所有權轉移,將房產過戶給C先生。也就是說,如果今天B先生是短期投資客或者是不動產買取業者,則B先生必須付出的代價為登錄免許稅、不動產取得稅、如果是個人名義,甚至還得繳交短期買賣的資本利得稅39%。

因此如果按照這種一般流程的交易方式,根本賺不掉錢。因此專業的日本業者以及投資客,就會使出「中間省略登記」大絕。所謂的中間省略登記,指的就是上述的所有權轉移,直接從A先生的名義轉移給C先生,不再登記給B先生。當然,直接登記跳過中間那一個人,並不符合日本法令規定,因此在實務上,為了走這旁門左道,因此B先生取得的,並不是房屋的「所有權」,而是取得「可以將房屋所有權移轉給第三者」的「債權」,對啦,就是玩文字遊戲鑽漏洞。也就是說,這種方式,由於B先生所取得的是債權,而不是房屋的所有權,因此就不需要負擔不動產取得稅以及轉賣時的資本利得稅。不過由於B先生取得的並不是所有權,因此與A先生簽約時,A先生一定會知道B先生是買來轉賣的,因此你想做一個從A先生這邊低價買進,再高價轉賣給C先生的投資客,恐怕不是這麼簡單。

在實務上,A先生會將房屋低價賣給B先生,一定有它的理由在。也許A先生不想負擔後續的房屋瑕疵擔保責任,也許A缺錢急著賣房轉現金,也許因為日本不像台灣有591售屋網,A先生沒有辦法自己找買家,也許A先生遇到一個黑心的房仲,故意不把他的物件流通出去,設個圈套要讓他低價出售…等等,原因很多。也因次,實際上B先生這個角色,在日本多半都是不動產買取業者在扮演。一方面他們有隨時可以動用購買的資金,一方面他們有辦法透過自己的流通網將物件高價賣出。因此一般的散戶投資客,想要變身B先生的立場,低買高賣,恐怕不是這麼容易的事。

而其實日本的市場很妙,有些房子怎麼樣就是賣不掉,不像台灣所說的:「沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價錢」。因此對於B先生,也就是業者而言,買來之後賣不掉的風險其實也挺大的,我就看過不少買取業者,買進來的物件賣了一整年都還賣不掉的狀況,到最後就只好認賠出場。


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