日本低層高級住宅 V.S. 超高層塔式住宅!

你喜歡年輕的都會風格鬧區生活,還是安靜的住宅區?兩種截然不同的生活型態, 答案恐怕見仁見智!

日本自住型的大樓產品,最極端的兩個例子,莫過於「低層住宅」 與「超高層塔式住宅」了。兩者可說是個性截然不同,喜歡哪種可以說是見仁見智。 前者之所以會蓋成「低層住宅」,就是因為那塊土地有非 常嚴格的限建,只可以蓋低樓層,且不能當作獨立店面使用。 此外,建蔽率也規定不能蓋太 滿,只能蓋到土地的50~60% 左右,容積率也是不高,也因此,「低層住宅」除非基地非 常大(都心不可能),不然多半都是屬於中小規模的產品, 戶數頂多20~60戶左右。 而「超高層塔式住宅」,多半都是座落於容積率與建蔽率都 很高的商業用地,也就是那塊 土地可以蓋出很高的大樓產品, 再加上大規模的再開發(都更) 所獲得的容積獎勵,可以蓋個 40~50層樓,戶數500~1000戶左右。 因此,「低層住宅」的建地比較值錢?還是「超高層住宅」 的建地比較值錢?當然就不言而喻了,一定是後者容積高的土地值錢多了。

雖然「麵粉」是超高層的用地值錢很多,但「麵包」,也就是蓋出來分售的產品,那可就不見得了。 首先「超高層」的房屋,由於這塊土地已經由數百個人共同持有,因此你所分到的土地持分甚至不到一坪。 而雖然超高層的建物本身造價昂貴, 價值較高,但由於建物是會折舊的, 因此你的房產當中會折舊的建物比例佔很高,不會折舊的土地部分只有一丁點。 但「低層住宅」剛好相反,很大的土 地僅能蓋出一點建物,因此你的土地 持份有時可以高達10幾~20多坪,反倒不會折舊的土地,佔比比較高。 就居住機能及環境面而言,由於超高 層塔式住宅多半位於商業區,因此生活「機能」很方便,但生活「環境」 就比較欠佳,較為複雜。另外,雖然超高層有美麗的眺望,但因為超高層戶數過多,住戶的密度太高,等電梯也常常要等很久。且超高層因為大坪數與小套房參差不齊,出入份子也相對複雜。而因為小套房多半都是投資出租使用,因此公德心差的人也不少。另外,超高層讓我覺得最不喜歡的點, 就是跟鄰戶間的牆壁,因為結構問題,只能使用乾式壁木板隔 間,無法使用水泥牆。我個人覺得有點沒「依靠」感。

超高層公寓住宅

相反地,「低層住宅」區在都市計畫上,週邊是不能有超過 一定規模商店的,因此低層住宅區,附近除了住宅跟一些中小學、高中跟神社、公園以外,什麼都沒有。如果要去買個東西,就必須走到大馬路上或車站附近的商業區。採買上有一些不方便。不過就是居住環境很安寧,附近沒什麼閒雜人等在走動。同時,也由於都心精華區的低層住宅區域,這樣的用地本來就不多,而且這些區域都從早就有人居住,因此不可能有太大的土地可以搞造鎮。也因此,都心的低層住宅社區規模都不大。正因為是低層住宅,頂多也就三、四樓, 所以也不會有超高層那種等電梯等不來的困擾。 記得當初在日本補習班上不動產經紀人課程的時候,老師在講解容積率最低的「第一種低層住居專用地域」時,還附帶了一句說「這就是所謂的高級住宅區」。當時這句話讓我印象深刻,才發覺原來這才是真正日本人所追求的生活環境啊!

文京區

也因此,我也決定要從容積率最高的商業地域,搬到了容積率最低的第一種低層住居專用地域,從超高層塔式住宅搬到了都心的低層住宅。 當然,第一種低層住居區,如果是在市郊或郊區,那可就一 點都不值錢。像是杉並區的那幾個超大型的低層造鎮,就最好少碰為妙。真正有價值的,是在精華區的中心,還有限制高度以及綠意盎然的第一種低層住宅區,這才是日本人心目中的好住宅!交通方便,生活機能完善,但又同時擁有安靜的住宅環境以及綠意盎然的公園。因此,好地段的低層住宅資產性,總是維持得比超高層還要好,銷售上也來得容易許多。因此在我選擇新房屋時,「都心」與「一低層」就成了我選屋的條件之一。

不過攤開都心五區的都市計畫圖,擁有「一低層」用地的, 千代田區跟中央區港區都沒有,新宿區也只有「下落合、中 落合」一帶,也就是俗稱的「目白」住宅區。渋谷區就多了 一些,例如松濤、上原、神山町、富ヶ谷、大山町、広尾… 等。的確,這些都是高級住宅區的代名詞。 關於脫手性,當初我在賣超高層塔式住宅時,平均每個星期頂多一組賞屋客,但我要買現在的低層住宅時,這個案子幾乎天天都有人來賞屋(因為我買屋,會在各個不同的時段去看好幾次,也會在入口附近徘徊一、兩個小時,看出入住 戶的氛圍以及周遭居民的氣息,所以在這期間我看到了很多組仲介在帶看。對,像我這樣看屋很累!) 此外,我也連續觀察了一年多現在購買的社區,以及隔壁跟附近的社區的銷售成交狀況。只要不是離譜天價,多半都會在一兩個月內就成交。但之前的超高層塔式住宅,或許因為量體龐大,每個物件的銷售期,都賣了半年以上,甚至有些 條件較差的房間(合理價)一年都還賣不掉,因此低層住宅 的「稀少性」也間接為將來的脫手性打了包票。 超高層由於週邊沒有遮蔽物,因此不用太在乎坐向,採光不 會有什麼大問題,但買低層住宅,「朝南」就顯得非常重要, 有自然的陽光照進來,才會為低層住宅加分。祝購屋愉快。


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