日本股市大跌,代表不動產市場的終焉?

日本房地產下跌

日銀祭出了負利率政策後,股票市場不漲反跌,終於,昨天(2016.02.12)的日股,跌破了15000圓,收盤收在14952。此外,日圓也狂升至一時突破了110圓,也就是又回漲到了2014年10月時的量化寬鬆時的水準。

因此許多日本的財經專家認為,這次的負利率政策,可以說是日銀的誤算。原油價格下跌、中國經濟減速問題、再加上近期美國FRB的葉倫頻頻釋放升息腳步可能會放緩的消息,更讓投資人對於景氣感到不安,紛紛切換成了避險模式(Risk Off),讓避險資金流入日圓,對沖基金(Hedge Fund)做多日圓,讓日圓在短短一個多禮拜的時間,就從120漲到了110,將近10塊。

日股從年初時的19000多圓,短短一個多月就已經跌掉了4000多圓,這時,就有許多專家引用2008年的雷曼風暴,來提醒投資朋友說,房地產比股市反應還要慢三個月,因此日本的房市也差不多要崩盤了,因此要賣,趕快趁現在!但畢竟當時的時空背景經濟條件等,都與現在不太一樣,是否就會循著以往的模式,使得接下來的不動產市場沈寂?如果我知道的話就不會在這裡了。

2月8日的財經節目WBS,針對目前的不動產市場做了報導。由於日銀導入了負利率,使得某些銀行已經開始對於住宅貸款降息,如新生銀行,已經率先將10~35年期的住宅貸款,調降了0.1%。也就是如果你是日本一般的上班族,購買自住屋,可能優惠利率只需要0.6%左右。看起來根本就是不用利息的感覺。也就是在正常的市況而言,降息,是對於不動產市場有正面的幫助,因為負擔減輕。也因此,節目走訪了三菱地所位於花小金井的造鎮推案物件。花小金井,其實算是東京左邊的市部,已經不是23區內了,應該算郊區,所以房價也相對便宜,算是一般上班族買得起的3000多萬的價位。而來場的顧客就表明,的確是因為負利率,導致認為現在若要購買自住屋,會是個不錯的買點。現場的業務人員也認為負利率政策,對於房市是會有正面的幫助。

除了自住市場外,不動產的投資市場也有活絡的現象。報導就提及新宿區的,日本財託所舉辦的不動產投資說明會,來場人數就高達了120人,而來參加的投資者也認為,由於股票市場狂跌不安定,因此想要找尋能夠安定收取報酬的投資標的。而我個人的經驗,也是最近走訪紀伊國屋書店等,不動產專櫃部分,原本都只有我一個人會往那一櫃去找書,但負利率宣布的那個星期,我在專櫃前找書,站了半個多小時,意外看到許多老人,開始也來這一櫃找尋不動產的相關投資訊息,甚至有人一買就是七、八本。看來無論是自住型買盤,還是投資型的買盤,都有動起來的感覺。

但,東京鑑定的上級主任研究員井出武,就指出,由於目前首都圈的平均房價已經來到了5183萬日圓,比起去年同期已經上漲了11.4%,因此他也認為負利率,雖然可以減輕房貸,但由於實際上,價格已經上漲了不少,因此買方可能會因此縮手,恐怕市況沒有想像中的樂觀。

至於外國人買東京屋的市況呢?原本期待可能由於負利率政策一出,導致日圓續貶,有可能再度引發一波華人搶買東京屋。不過剛好時值農曆新年,日圓便宜的時候,大家準備要放年假,而日圓漲了回來,甚至已經漲得比負利率宣布前還高了,這時候華人圈也還在放年假。因此負利率政策,對於外國人的買盤,是否有加速作用?我個人認為因為日圓已經回漲了,因此可能跟負利率宣布之前,不會有什麼太大的差別。不過我倒是有一個客人,很興奮地告訴我,說他因為日圓漲,房價也漲,所以光是匯差跟價差,就賺了快台幣1000萬。這裡來分享一下他的例子:

2013年,他買一間日幣7500萬的Tower Mansion
2016年,同棟的相同大小成交價格,已經日幣1億

2013年
頭期款約2000萬日幣,匯率0.31=台幣620萬
貸款額約5500萬日幣,匯率0.25時還清=台幣1350萬
兩年利息,以2.5%計,大約為台幣60萬
也就是取得成本為台幣約2030萬

2016.02.11 日幣曾一度漲到美金110圓。
但台灣沒開盤,假設台幣兌美金匯率不變,維持在2月5日收盤時的33.35,則日幣對台幣的匯率則已經升至0.3031。

市價1億日圓,則是台幣3031萬。扣除取得成本2030萬台幣,獲利則為1001萬台幣。自住屋賺日幣3000萬以內不用繳讓渡所得稅,因此扣除一些仲介費,順利賣出的話,找個不錯的換匯時間點,可能可以獲利高達新台幣1000萬左右。因此他想趁日本人最近稍微動起來,同時日圓也高檔時,心癢癢,想要獲利了結。看來最近對於前年已經買屋的海外投資客而言,似乎是個賣屋的好時機。但如果你是買預售屋的,而最近才正要交屋,而之前低檔時你沒先換匯的話,可能就只能哭泣了!


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