日本目前的買屋與賣屋心態!

買賣心態

昨天跟一位想買東京房的朋友吃飯,他也已經看了很久,就是沒有滿意的房子(或者說是滿意的價格)。而其實今年(2017)以來,東京都心三區真的也沒什麼有看頭的新成屋,中古屋或許有不錯的,但是就是價錢開得很不OK。很多人以為日本人賣房就是很實在,會開個行情價,也因此,行情價貼近成交價。但其實這樣的情形現在已不復見。會開價接近成交價的開價法,是之前房市空頭,才會有的現象。

現在日本的買屋心態

在房市空頭時,買屋的人不多,如果你是一位真心想要賣房子的屋主,勢必開價不能太誇張,不然客人可能連來看都不來看。因為是空頭市場,買方很少,賣方想要搶有限的客戶,就只能這樣。但現在的東京都心的房市,並沒有什麼利空的消息。雖然我不認為現在的東京房市算是大多頭,但至少不是空頭,成交量、價都還是有在增加。

而像現在這種相對多頭的市況,無論是新成屋還是中古屋,賣的人都知道可以賣個好價錢,如果這個產品本身算是不錯的,價位可能都會開得蠻高的(開價便宜的急售屋主,仲介就會自己吃下來了,輪不到你的)。像我們昨天就看了一個港區的新的超高層。

超高層,有分面向。在空頭時,好的面向跟壞的面向差價可能不大,但多頭市場,好的面向價位會硬是開得比差的面向高出好幾成。像是我們昨天看的,一樣大小,一樣樓層的物件,有好的眺望硬是開價1.5億,但比較不好的面向,也才開價1.1億而已。

為什麼會這樣?因為在空頭市場,沒什麼人要買房子,好的面向開太貴也沒人會買,一定得開出較合理的價格,才會有消費者願意買單。而壞的面相,也是得比好的面向便宜,等到好的面向都完銷後,壞的面向才有機會慢慢去化。但如果是多頭市場呢?因為要買的人很多,加上現在低利率的環境,融資成本不高,建商就算把好的面向開很高,先賣不出去也無妨,反正不好的面向還是可以以合理的價格完銷。

基本上,那些不好的面向完銷後,建商的本錢就回來得差不多了,接下來好的面向就開高高慢慢賣就好,反正土建融利息很便宜,可以慢慢撐,即使賣不完也沒差,反正本錢都回來了。而且,景氣好的時候,總是有些人,在股市或者是本業等地方賺到錢,會願意用高個三成的價錢,來買更好的面向。因此只要有機會用高出行情三成的價位賣給這些「追求好面向」的有錢人,建商就可以多賺錢,那建商何樂而不為呢?為什麼不開高高慢慢賣呢?

中古屋市場也一樣,即使是多頭市場,同一棟大樓如果不只一間在賣,那不好面向的,一定是競爭不贏好面向的,不好的面向想要賣,就得利用價格優勢,賣得比好面向的便宜,而且要便宜到有感,消費者才會買單。而有些好面向的中古屋主,心態就是想要賺暴利,他或許也不缺錢,日本也沒有那種開高價讓你砍三成的概念,他開高價,純粹就是想要賣高價來坑你錢。因為也只有他在賣,因為也只有他的房型是好的面向,因此如果你真的真的很想要,你也別無選擇,也就只好得向他買。

那…如果他開高價賣不掉呢?如果他是真心想賣,就會自動降價啦。不過我看到的,更多是賣了一、兩年,即使碰不到有緣人,一直賣不掉,他就是死不降價。因為他也不缺錢,他有的就是時間,他就是想要來坑一個冤大頭。這種屋主,你要不要理他,就看你對這個房屋的喜好程度了。

其實,你只要把東京的房子,想成是網拍的市場就可以了。很受歡迎的歌手,他的絕版CD,一定賣得比一般正常的新出的CD貴個兩三倍。因為就是有歌迷非常喜歡這個歌手,寧願用多兩倍的價錢,也要買進來收藏聆聽。但是,如果這個歌手突然為了紀念出道20週年,把這張絕版CD再重新出版成復刻版的,並且還數位修復,那麼你買的那張絕版CD,價位應該會暴跌到只剩原價的兩三成(除非它有多收錄復刻版沒有收錄的音軌)。

因此,在現在這樣的多頭市況中,如果你真的想要用高價來買一個好的面向的產品,要有一個概念,就是把它當作是「消耗品」。你是因為喜歡這間房屋,覺得他風水無敵好,氣場跟你無敵契合,住在這裡,每天可以看到東京鐵塔無敵面向的景觀,可以讓你的人生每天都過得很快樂,身體健康,然後賺大錢,這樣你再去買。因為,你不見得會跟這個前屋主一樣這麼好運,可以在你想要賣的時候,還可以遇到一位跟你一樣錢多多,愛超級眺望的客人。另外,當你要賣的時候,你的屋齡也已經更舊了,屆時是不是有更好的新成屋就在你旁邊推出,而屆時的市況搞不好是空頭市場,隔壁的新成屋,好面向的房型,開出來的售價是比你當初購入時便宜兩成的價位,到時,絕對不會有人用高價去買你的產品了(除非你的房子有什麼新房子無法取代的特點,例如可以把車子開進房間之類的)。

現在日本的賣屋心態

來,換個角度。如果你今天是中古屋主,想要賣房子,而如果你的房子就是好的面向,一整棟就只有你在賣,而且其實你一點都不缺錢的話。建議你,開價就開個天價,來慢慢賣個一、兩年,看會不會有笨蛋上門,不不不,不是笨蛋,應該說是「真正有品味,認同你房屋價值」的好客人會上門。那些來砍價的,連鳥都不要鳥他們,沒品味,又不懂價值,哼!

但你可能要有心理準備,就是認同你的價值觀的人,不見得就真的會出現,而且其實房市瞬息萬變,難保過半年後,市況不會極度惡化,因此你也要衡量一下你的財務狀況,是不是真的不缺錢,才來玩這個遊戲。但如果你還是有點缺錢的話,就過三個月,漸漸調降價格吧,調到一定的合理價,自然就會有有緣人來向你出價了。

不過你要開高價,慢慢賣之前,我要提醒你,要有「時間成本」的觀念。也許賣個三年後,終於有個懂你房屋的知音,用高於三成的價位買了你的房屋,但隨著時間兩、三年的流失,你或許會在這三年當中,錯失了更大的投資機會。或許,如果你早點用原價賣掉的話,這筆錢進來後,轉作其他的投資,有可能會有其他投資,會有翻倍的獲利機會。但也有可能你賣得太早,轉作別的投資後,卻賠了50%以上,這就是下投資決策困難的地方,不是嗎!

那如果你的房屋,是個面向不好的房屋呢?基本上就算多頭市場,消費者也是會挑的,面向不好的房屋如果賣得只比面向好的房屋便宜一點點,我想是沒有人會買的。不然你就等那間面向好的房屋賣掉之後,再慢慢賣吧。祝各位買到好房子,賣個好價錢。


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