在日本東京這樣的中古屋,物超所值嗎?

中古屋

我喜歡住室內超過100平米(30坪)的房子。而室內超過30坪的房子,台灣比比皆是,但日本卻不多。相信台灣的朋友來日本購屋,也都會覺得日本的房子空間怎麼這麼小。在日本,一般的家庭房的三房產品,約莫落在70~90平米的大小,據說東京都內超過100平米的住宅房屋,只佔了所有住宅房屋的1%左右,而超過100平米的房型,建商就會將它當作是頂級的物件,開價會比一般未滿100平米的普通房型高很多,不是單價多個五萬、十萬那種多,而是總價多個30%~40%這種誇張的開價。

原因大概有二:第一,就是因為日本的房屋持有成本很高,面積越大,固定資產稅以及管理修繕費用越高。因此一般能夠買到大房型的,都是高收入一族,養得起房,所以建商也都把這樣的房型做在頂樓或者是高樓層,使用較高等級的裝潢,來提升產品的價值,賣給買得起的人。第二,其實日本人爸爸上班常常很晚回家,家裡大多只有老婆,小孩下午才放學回家,所以其實真的也不需要太大的空間,夠用就好,以免房屋的持有成本太高。所以其實東京,超過100平米的房型,脫手上也會較為困難。

而我,其實是個講究生活品質的人,也是常常在家的人,所以寬敞的空間對我來說很重要。不過以現在的市況,超過100平米的新成屋,建商這種誇張的開價方式,實在不是我這種市井小民可以買得起的。因此,只能從中古屋著手。

「產品」跟「地點」,兩者要能夠互相媒合,這個房屋將來才有機會脫手。100平米的房子,只有有錢人,高所得的人會買,因此如果有考慮到往後的脫手性,超過100平米的房子,最好買在「港區」、「千代田區」、「澀谷區」,後續比較會有人接手,同時,資產價格也會因為地點精華,而維持得比較好。而若是像「中野區」、「杉並區」、「練馬區」、或者「新宿區」的左半邊,基本上超過100平米的房子會賣不動,因為會住這些地方的人,這樣大的房子,可能也養不起。也就是在這些地區,100平米的「產品」跟這個「地點」是不合的,盡量少碰為妙。

在1980年代後期的泡沫時代,日本是個全民瘋炒房的年代,「港區」、「千代田區」、「澀谷區」等地的超過100平米以上的高檔產品,當時可能一戶的售價都要8~10億日圓,甚至有聽過30億的。而在這樣的時代,建商蓋房子,不需要去管它「產品」跟「地點」是不是媒合,反正大家錢多,高級的東西多蓋一點,還是會有人買。因此,其實在「中野區」、「杉並區」、「練馬區」、左半邊的「新宿區」等地,還有一些泡沫時代所留下來的高檔社區。這些社區,每戶也都超過100平米以上,當時一戶也是要價3~5億,而由於這些社區是蓋在「產品」跟「地點」不媒合的地方,因此跌價時的幅度,比起正都心的「港區」、「千代田區」、「澀谷區」重很多。當時要價3~5億,現在卻跌到只剩6000多萬~1億左右的,比起當時的分售價,真的是腰斬再腰斬。

對,以我這種荷包淺,又想住大房子的人,這樣的中古屋似乎非常划算。但這樣的價位,真的可以算是物超所值嗎?我們來一起評估看看!

超過100平米的房子,基本上如果在這些不精華的區域,其實是很難租掉的,也就是說,它在租屋市場上租不掉,因此我們無法以「收益還原法」,投報率的觀點來推算它的合理房價。而其實這樣的產品,設備跟社區規劃,其實也比周邊正常70~90平米的家庭房社區的產品高檔,因此用「比價法」,似乎也不是那麼客觀。不過有一點,倒是令我很吃驚,照理說這種高檔中古產品的單價,應該要比一般中古產品的單價要高才對,但實際上,因為這樣的產品市場性太低,開價與成交價常常都比一般中古產品的單價還要低,因為單價對了,但總價不對。總價過高賣不掉,當然就只好降價再降價!

那這樣的產品,價位「物超所值」嗎?要怎麼算?其實我們不妨可以使用「地價」跟「建物造價」的觀點來評估看看。

舉個例子,我最近在杉並區看到個很中意的產品,「屋齡28年、184平米、土地持分191平米,開價11000萬」。

首先:既然我們有191平米,我們其實可以先來算算,我們擁有的土地到底值多少錢!建議各位可以去查國土交通省的公告地價(地價公示:http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0),看看附近的土地,它的公告價值到底值多少。注意,每塊土地以及用地區分,容積率等都不同,所以價值也都不一樣。請一定要拿附近最近的一塊地,並且確認這塊地的用地區分跟容積率是一樣的來比較,這樣比下去才有意義。而經過我的調查,這個區塊的地價公示,一平米為50萬日圓。基本上地價公示會比市價便宜一點,但不會像台灣這樣差七成,因此我們就乾脆以便宜的50萬地價公示來算就好。所以,土地191平米x50萬日圓=9550萬日圓。

第二:我們來算算看建物值多少錢。根據2015年的建築著工統計調查RC結構的住宅房,平均每平米的造價為22.8萬日圓(會隨著經濟情勢變動),也就是說,我們的建物,如果是新屋,造價就是184平米x22.8萬日圓=4195萬日圓。但其實我們在討論的這間房屋已經是28年中古屋了,因此若假設RC的使用年限為47年(事實上保養得宜,用個100年都沒問題),那28年的建物,殘值就是4195萬÷47年x剩下的19年=1695萬。也就是你這間老屋的室內面積,價值是1695萬日圓。

土地不會折舊,所以9550萬日圓,建物是1695萬日圓,加起來就是11245日圓,估算的剩餘價值,還比它的開價高!而大樓會不會有共用空間?共用空間造價要不要錢?當然要啊,我都沒算進去了。土地的取得,真的是每平米50萬就買得到嗎?當然不可能,50萬只是公告現值。也就是說,建商如果要蓋一間一樣大小的產品,土地成本加造價,其實會遠高於這個開價。所以可以說,這間大樓,這個開價,物超所值!因為建商用一樣的錢,是蓋不出來。

土地推算:191平米 x 公告現值50萬=9550萬

建物推算:184平米 x 標準造價22.8萬=4195萬

建物殘值:4195萬÷47年x剩下的19年=1695萬

土建合計:9550萬 + 1695萬=11245萬

如果這間房子是在台北,買下去就對了。但,每個國家,市場參與者的心態都不同,稅制也不同。日本,即使知道這間中古屋物超所值,但其實回歸原點,因為「產品」跟「地點」不媒合,因此買了,你不見得能夠賺到錢,或者不見得能夠原價出脫,甚至以後你想賣,降價都還有可能賣不掉,因為會住在這樣地段的下個買家,一定會擔心高昂的稅金以及管理費,即使再便宜,也不見得養得起,因此其實這間房子已經賣了半年多了,還是乏人問津。只能說,如果是要買來當自住屋,自爽的,可能會是個相對划算的選擇。我倒是很想買來自住。

那…到最後TiN為什麼沒有買呢?…..因為這個社區規定不能養狗!


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