日本人氣城市排行榜的繆思!照著榜單買準沒錯!?

每年日本到了一至三月的租屋旺季,總是會有許多網路文章,或者電視節目在報導今年的人氣城市排行榜。而且這樣的排行榜調查,往往不只一個,似乎各家不同的不動產業者都會提出自家的版本。往年,幾乎都是「吉祥寺(きちじょうじ)」入選為「最想居住的地區排行榜第一名」。但似乎近幾年稍稍有變化。近年最常入榜的,大概就是武藏小杉、目黑以及惠比壽之類的。

最近由日本Yahoo!不動產所做的2016年的前十名,依序分別為:池袋、武藏小杉、荻窪、新宿、吉祥寺、渋谷、中野、恵比寿、中目黒、高円寺。其實,你若仔細看一下這個人氣城市排行榜,你就會發覺,其實這些地區似乎都不是我們所認知的高級住宅區。榜上不見松濤、麻布、広尾、青山、白金台…。因此大概也知道,這樣的排行榜,問卷的對象多半都是問「出租族」。

這些出租族,很多都是「正在找出租房子的階段」而已,也就是他們並不是真正住過池袋,才認為池袋是個好地方。會想要住在中目黑,或許就只是因為去逛街的時候,或者是去賞櫻花的時候,覺得街道看起來很時尚,住在這裡似乎自己就會變成名媛貴婦一般。又或者,這個調查根本就只是仲介公司「做」出來的。有可能因為這間公司,有許多案件,要在這些地方出租,為了炒高知名度,刻意發布這樣的調查結果。如果你去問真正要買房子的人,或許會得到完全不一樣的答案。

但,這種調查就真的一點都不可相信嗎?倒也不是。也就是如果你的目的是要收租,或許出租型的1R, 1K小宅,在這裡會不錯,收租穩定也說不定。但如果你是在適合1K套房的地點買家庭房,可能不見得好租,也有可能將來賣不掉。因為養小孩的家庭,應該不想要住在池袋這種雜亂的環境當中。可能要住在離池袋車站有一段距離的目白,才是永住的環境。那,榜上的熱門出租點,就真的就不好嗎?只有高級住宅區才是好的嗎?其實也不見得。每個人的人生階段不一樣,單身上班族會覺得池袋與新宿非常方便,生活機能充實,對於這些族群而言,機動性是很重要的。

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買房,必須適時適所,依照個人的人生階段,選取合適的産品與地點,才會住得愉快。投資亦然,要依照投資目的來選擇標的,才可穩定經營。而養小孩的家庭,或許會認為離車站稍微遠一些些也沒關係,或者是附近有小型商店街就足夠。又或者有些30~40歲的,已經是中高階主管級,但還在拼事業的夫妻,會認為住在超高層塔式住宅可以彰顯自己的身份地位,上班、聚會等機動性又強。但如果是一定年紀以上,可能會想住在安靜的低層住宅區,因為退休後在家的時間很長,因此比起喧鬧但方便的環境跟機動性,周邊的安寧,有沒有公園可以去散步運動,才會是這些上了年紀的長輩,心中最重要的考量點也說不定。

舉一個例子好了。大家都知道港區有許多不錯的住宅區,也就是它是家庭會想要居住的地方。我朋友的公司,最近剛落成一棟在港區的大樓,離車站稍遠,走路要十分鐘。但兩房以上的家居房,不到一個禮拜就全數滿租,但同一棟大樓的1K小套房,反而就較難去化。這也就是說,即使這是個名牌地段,但會租小套房的人,就是一般上班族,一來有預算問題,二來希望離車站近一點。但家居房的租客的思考就不太一樣,這些人大概都是有一點實力的,比較不在乎價格上稍貴,他們會為了環境,讓自己的小孩在優良的環境成長,即便離車站稍遠也無妨,因為他們也開車。離車站的距離,在高級住宅區裡,反而顯得不是這麼重要。

那有沒有以想要購屋者為對象所做的調查呢?有的。剛好仲介網站HOME’S就有做個2017年版本,想要買來住的調查。從第1名到第12名,分別為:船橋、目黒、浦和、戸塚、柏、流山おおたかの森、津田沼、町田、三鷹、大宮、勝どき、川越。真的頗令人意外,為什麼買屋會想要買在這樣的地方呢?其實這個排行榜,是按照網路的收尋熱門度所做出來的,除了第二名的目黑以外,大概都是價位很便宜的地方。從這一點,就可以看得出來,以目前一般受薪階級,已經無法負擔都心地區的高房價,因此被「洗」出了都心,只能往便宜的地方去購屋。買這些地方,是跟自己的荷包商量之後所妥協的「想要買的城市」,而並不是真的是想要買來住一輩子的地方,而是迫於無奈,只能住到這樣的地方。至於目黑為什麼是第二名?這是因為2015年發售即完銷的超高層「Brillia目黑」,引起了不小的話題,讓大家對於目黑的認知度爆表。因此大家閒著「搜尋」看看而已,就算你真的想買目黑來住,現在也沒貨賣了。

至於為何「勝どき」會上榜?那是因為有許多(不是真正有錢,又自以為自己很有錢的)小資家庭,想要嘗試過過超高層塔式住宅的癮,而一般受薪階級可以負擔的價位,大概就是勝どき這種等級的地方。也就是說,你買這裡,大概房價也沒什麼上漲空間(不要賠就偷笑了),因為會買這裡的人,購屋實力大概就是5~7千萬左右,再上去,他們買不起,而有實力買得起的不會買這裡。每個調查,一定要瞭解它背後的含義以及取樣的標準。如果你今天想要買個永住型的產品,但誤信這種人氣城市排行榜,買在小套房多的商業地帶,除了你自己本身會住得不開心以外,將來要賣,或許也會有難度。

東京


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