英國脫歐確定對日本的房市會來的影響

英國脫歐

日本企業對於英國的投資很多,像是豐田,日產,日立,東芝,Sony…等,都在英國有據點,因此日本人相當關心這次英國的脫歐,電視台以及財經雜誌也都是連續好幾天大篇幅地報導。這也說明了為何脫歐當天,日股的跌幅幾乎領先全球其他市場,一天內的幅度重挫1200多圓,堪稱16年來罕見的跌勢。

不過英國的脫歐,看似跟日本的不動產市場是八竿子打不著,但似乎也不完全如此。近三年來,日本的不動產市場可以說是欣欣向榮,不只新屋創新高,中古屋成交價也越來越貴。加上日圓貶值等因素,更是讓各國觀光客一舉湧進日本,這也造就了收益不動產,店面等等的租金高漲,連帶拉抬房價,而外資對於J-Reit的取得也是不遺餘力。

 7月1號,日本國稅廳發表了2016年度的路線價(路段率,用於評定遺產稅與贈與稅的基準),受惠於日本負利率的環境,使得大量資金流入不動產市場。同時,訪日觀光客的爆買,也導致店面及飯店租金高漲,三大都市圈的路線價都已經高漲至雷曼風暴前的水準,而日本全國的數據也八年來首次由負轉正。這樣的氣勢,看似日本的不動產已經脫離了谷底,正準備翻轉向上。但,不管是「地價公示」也好,「路段率」也罷,其實這些都屬於落後指標。現在發表的高漲數據,充其量也只是反映了去年日本不動產市場的盛況而已。

英國脫歐

根據各大新聞的報導,其實從今年初開始,日圓急漲,已經讓觀光客消費的力道變弱,日圓漲了20%,街頭採訪時,受訪觀光客的購物預算也減少了20%,因此,東京鑑定的高橋雅之主任研究員就認為,有可能因為日圓的高漲,會連帶導致商用不動產以及店面的租金下滑,進而影響地價。而原本世界情勢的不明朗,就已經讓日圓連翻急漲,這次的脫歐,更是宛如一隻黑天鵝,降臨全球的金融市場。甚至市場也有看法,認為英國的脫歐,讓美國接下來的升息機率可以說是幾乎為零了。這樣的經濟情勢,只會讓全球的投資家進入保守、避險狀態(Risk Off),進而買進相對安全的日圓,導致日圓繼續上漲,看來接下來日銀黑田再怎麼努力使用負利率的大絕招,再怎麼寬鬆,大概都無法逆勢而為了。

而如果說脫歐,除了對日系企業造成巨大影響,導致景氣變差以外,對於東京不動產市場而言,影響層面最廣的,恐怕就是匯率問題了。如果各位還有印象,應該還記得脫歐公投當天,日圓就曾經幾十分鐘之內從106圓暴漲至99圓,爾後雖然這幾天回貶到了101~100圓區間,但兌台幣已經是近三年來的高點了,從低點的0.25至今日的0.32,光是一間一億日圓的房子,就差了台幣700萬元。雖然有些不動產專家認為,英國的脫歐,會使市場上的游資,轉而流入日本J-REIT投資等,但JLL的事業部長赤城威志卻認為,脫歐對日本的不動產市場直接的正面影響有限,原因就在於全球經濟情勢仍不明朗,日本市場也無法置身事外,尤其是對商辦市場的影響,更是在現階段也無法評斷出個所以然。

而對於一般的外國人買房投資客而言,高漲的日幣跟高漲的房價,是讓還沒買的人卻步的主因。許多原本有打算購買日本不動產的客戶,因為目前高漲的日圓,而暫緩了購屋計畫。但對於先前已經購買的投資者而言,可以說是房價匯差兩頭賺,也因此最近外國人投資客要賣房的意願比例大幅提升,都心跟灣岸地區都有不少的物件釋出。

對於一年多前,匯率是120日圓時購買的海外投資客來說,這一年多來,房價至少漲了20%,而日圓又漲了20%,也就是光房價跟匯差就賺了超過40%,將來的經濟情勢又不明,因此可以說是相對的一個很好的脫手時機點。往往日幣的高漲,背後就代表著全球避險資金湧至,也就是全球性地經濟不景氣,因此連帶也會拖垮日本的房價。景氣的反轉跟房價的下滑,會有一段時間的時間差,因此要賣,最好就是趁現在房價還沒下滑之前,快點落跑,現金入袋為安,才是上上之策。但其實,真要脫手時,卻沒有你想像中的容易。

原因為何?我們先來想個問題,外國人投資客要賣,究竟是要出貨給誰?一樣是「外國投資客」嗎?可能不容易。因為大家想的事情都一樣,高漲的日圓已經讓海外投資客卻步,你要丟給下個外國人,人家不見得願意撿。那…賣給「日本本國投資客」嗎?如果是日本本國投資客會很在乎投報率。目前高漲的房價已經將投報率往下拉了不少,專業的日本投資客不會貿然出手,反倒是因為日圓高漲,對於日本節稅族或者投資客而言,現在正是購買海外房地產的最佳時機(就像當年我們台灣人買東京的邏輯一樣),現在許多日本投資客也開始買起了海外房地產。而日本人不買本國房產改買海外房產的原因,除了因為日本稅改,導致資金想要落跑以外,目前日本高漲的房價跟過低的投報率,也是讓日本人覺得日本房地產已經失去吸引力的主因之一。根據日本房市專家的觀察,這些日本投資客開始勇於錢進印尼,菲律賓,緬甸,柬埔寨…等國。

那…我們海外投資客的房屋,是要賣給誰呢?「日本自住客」嗎?這可能是唯一的出路。由於現在仍然是低利率的環境,因此對於日本有剛性需求的自住客而言,是相對容易的購屋環境。不過由於日本人仍然偏好新屋大於中古屋,就算是中古屋要銷售,一般來說,在市場上較容易去化掉的中古屋,也是室內全部重新裝修好的Renovation產品。

此外,建商發售的全新屋,多半貸款成數很高,中古屋相對地,就要多準備個兩~三成的自備款(或是還款年限較短,導致每期攤還金額超出負擔),雖然新成屋比較貴,但許多自住客都會卡在自備款以及每期攤還金額這個關卡,因此即便中古屋較便宜,許多購屋者到最後還是選擇新成屋。而當初台、港等地的海外投資客在瘋日本房產時,有很多人都是亂買一通,因此現在也出現了「雖然有這個行情,但是房屋卻乏人問津」的情況。因為自住客的考量點,就是要好屋,就是要自己住得舒服。當然,也是有許多海外投資客成功高價脫手的案例,這也就是為什麼我常講「買的時候先想賣」的原因了。

另外,就旅遊相關方面,目前因為觀光客而支撐起來的旅館事業,以及Airbnb事業,由於入住率都很高,供不應求,因此連帶使得可做Airbnb的房屋,租金高漲,可建設飯店的用地,也以三、四成的漲幅在起跳,但會這樣漲,前提是建立在有觀光客的前提之下,可以讓入住的收益cover過高漲的房價與地價,但,一旦日圓再度回漲到80圓,難保觀光客還可以維持在現在的高水準。


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