東京杉並區這樣的新成屋建商賺多少!?(精算篇)

東京

根據不動產經濟研究所發表的6、7月份的市場動向,我們可以知道東京都23區的新成屋發售量比起去年同期,分別減少了23.2%以及35.2%。如果只侷限看首都圈的超高層塔式住宅的話,則今年的供給量更少,減少的幅度分別為45%與87.2%,推案量居然可以縮了將近九成。

還依稀記得,去年2015年的超高層,還有好幾個指標超高層大案在推,像是東京建物Brillia的目黑以及八重洲,三菱地所的西新宿60樓,三井的赤坂檜町案…等,不過今年的超高層卻沒什麼有看頭的案件。其他正常的大樓型住宅房產品也是供給量變少許多。

照理說房價漲到了一定的地步,到了現在已經是價漲量縮,買盤萎縮,也有許多近郊個案連續調降發售價格,但整體上卻沒有太沈重的賣壓,導致東京的房市大幅度下滑。原因如何?有人就推估,是因為建商從源頭就控制住了供給量,因此雖然現在需求變少,但建商供給也給你縮了起來,因此東京的新成屋,就這樣維持在一定的價位上。據說這些建商是打算等到2019年10月的增稅前,再來大量推案。因為屆時會因為增稅話題,而使得自住型買盤在增稅前再度熱起來,為了節省消費稅。最近不推,是因為近一年國際經濟情勢不明,日本的經濟來到了分水嶺,日圓回漲,沒有了外國人買盤撐盤,日本本地的節稅買盤也差不多冷卻了,因此如果現在就大量推案,會讓好不容易上漲上來的房價又掉了下來,那豈不是得不償失嗎。因此建商打的如意算盤,就是等到增稅前,確定會有自住客大量出籠時,再來大量推,至於這一兩年,只要守住已經上來的房價就好,屆時再來大撈一票。

反正現在利率都負了,建商要撐住很容易。也就是因為這樣,現在東京許多近郊的新成屋,開出來的價錢都會讓你瞠目結舌,比起一、兩年前的價格,多加個20%~30%。雖然賣不掉,有些識相的建商會適時調降價格,不過也只是個3%~5%,並不會調降到合理的20%~30%。

建商總是使用話術,告訴客戶,因為現在建築費用高漲,人事成本高漲,所以房價要調高多少多少。但,現在的開價真的合理嗎?我們不妨可以試著拆解一下這棟大樓的建築造價,來看看建商有沒有「賺很大」。

一間房屋的價值,分成「土地」以及「建物」兩個部分,而建物部分又分成你自己的「專有室內部分」跟「公共區域部份」。因此只要釐清這些造價成本跟地價成本,加上建商應有的利益及管銷成本,我們就知道建商這樣的開價到底是不是很過分了。

今天以一個知名建商的杉並區的某低層住宅為例。只要你去賞屋,建商都會給你物件的詳細資料,我們要的資料,大部分都可以從這裡面找到。

土地取得成本

先來算算建商取得土地的成本:這一塊大樓是四層樓的低層住宅,土地的面積為3420.57平米。每塊土地由於用地區分都不同,容積率也不同,因此價位都不一樣。不過我們屆時會將土地面積分配到每個住戶裡面,因此可以不用去管這塊的容積率。根據「平成28年度東京都実勢地価図」,不動產估價師所估出來的土地成本,一平米為37萬日圓。這是這一塊土地的合理價位,建商可能取得更低或更高。不過不管他,因為成本是他家的事,行情才是我們大家的事。取得成本過高,建商虧本是他們自己活該。

因此這一塊土地的成本行情價為3420.57平米 × 37萬日圓=12億6561萬日圓。

 PS:「平成28年度東京都実勢地価図」一本38800日圓,有興趣的可以去購買。或者可以參考國土交通省公告的地價公示

建物建造成本

再來,我們來看看整體大樓如果蓋起來,要花多少建築費用。一般RC造的住宅大樓,造價大約為一平米日幣20萬~25萬。我們對建商好一點,因為他們都會哭夭說建築費用很貴,所以我們佛心一點以25萬來計算。實際上如果是大建商,他們應該建築成本可以壓更低。

建物多大?我們可以看建商給你的物件資料裡面,有一個叫做「延床面積」的地方,總共是4989.13平米。不能只計算「專有面積」,因為公設部分也要錢。也不能只計算「容積對象面積」,因為很多不用容積率的地方,也是要建築成本。

而所謂的「延床面積」,指的就是「容積對象面積」+「容積對象外面積」。而雖然陽台以及房間外的樓梯跟走到等公設建造也要錢,但這些不屬於「延床面積」。沒關係,這些建築成本比較低,資訊上也找不到,剛剛又已經佛心來的給建商用較高價的25萬估算了。真正的成本本來就只有建商知道,我們這裡使用「延床面積」就相去不遠了。

因次這一棟建築物的建造成本為4989.13平米 × 25萬日圓=12億4728萬日圓。

可供銷售的建物面積

日本的房子不像我們台灣,可以把公設灌進去賣給你,只能賣你真正室內的使用坪數。不過公設建造也要錢,所以屆時還是得把這些公設的建造成本回灌到你的房屋內。來,接下來我們來計算一下,這一整個個案,建商真正可以賣錢的面積有多少。真正可以賣錢的面積,就是整棟大樓裡的每間房間面積的總和。

是的,接下來的這個步驟很累,你必須把建商給你的價位表上,所有房間的面積,全部加起來。像這個個案總共62戶,你就要把62戶都加起來。當我按了62次計算機後,得到了所有室內面積(也就是建商可以賣錢的面積),總和為4369.5平米。這個數字建商不會給你,你要自己慢慢加。

可供銷售的建物部分,每平米的建物成本

剛剛我們算出了,整個建物包含公設的造價,約為12億4728萬日圓,而我們也算出了可以賣錢的面積總共為4369.5平米,因此我們只要把造價除以可以銷售的面積,我們就可以得知每一平米建商實際需要的成本是多少。

12億4728萬日圓 ÷ 4369.5平米=28.5萬日圓

  28.5萬這個數字,就是建商把公設的建造費用,灌進去可銷售面積內時的成本。

可供銷售的建物部分,每平米的土地成本

剛剛算出來的28.5萬只是建物的成本,土地要不要錢?當然要啊。土地的錢,當然也是由這4369.5平米來分。所以我們只要把土地的成本12億6561萬除以4369.5平米,就可以知道你買到的每平米,需要負擔的土地成本是多少。

12億6561萬 ÷ 4369.5平米=28.9萬日圓(算29萬好了)

每間房間的成本

好拉,我們都知道房間內,每平米的土地與建物的成本了,兩個加起來,就是28.5萬日圓+29萬日圓=57.5萬日圓

假設你要買的房間,是圖片中的209號房,大小為70.68平米,這樣你就會知道這間房間的成本為57.5萬 × 70.68平米=4064.1萬日圓

這個數字,就是這間房屋的成本價。

利益抓多少?

當然,建商也要賺錢,就跟一般的製造業一樣,4064.1萬只是材料錢。稅金算不算成本?銷售人事算不算成本?借貸利息算不算成本?當然都算啊。「一般」聽到的是,建商會抓20%~30%的「毛利」,這毛利裡面當然就包含了人事費,其他固定費用,利益(淨利)等。

如果建商抓毛利30%,則這一間的合理房價應該為4064.1萬 ÷ (1-0.3)=5,805萬。如果建商佛心來的,毛利只抓20%,則價位就可以壓到則這一間的合理房價應該為4064.1萬 ÷ (1-0.2)=5,080萬

看來這個建商,開價不會太過分,至少一樣大小的107號房,開價5998萬,就蠻接近我們估算的5805萬了

當然,樓層越高,建商當然想賣貴一點。看看頂樓411號房,建商不把數字打出來,用手寫的,就是想要共潘仔。

以上述的計算方式,這間房間 85.4平米,成本價當然就是57.5萬 × 70.68平米=4910.5萬日圓。毛利抓30%,合理房價也只不過是4910.5萬 ÷ (1-0.3)=7014萬。頂樓嘛,要賣貴一點,不過賣你8990萬,這就不用理他了…….


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