東京台北-蛋黃區房價超級比一比[2016版]

這兩年來,東京房價一直漲,台北房價一直落,若以目前日幣兌台幣的匯率約0.29的話,總覺得東京的房價很像已經比台北貴了。而目前,東京的蛋黃區漲了至少30%以上,台北的蛋白區也聽說下滑了10幾%以上,記得2015年4月時,也有隨便挑幾個個案來比較兩地的房價,當時還是台北完勝東京,而今年呢?

因為房屋有分蛋黃區蛋白區蛋殼區,而產品也有分自住房,投資套房,新屋以及中古屋,真的要比較起來的話,必須是學術論文等級的東西了。因此這一篇,只是舉出幾個兩地等級跟地段差不多的產品。

以實際面積,換算成新台幣來稍微比較一下,看看會有什麼結果,當然,這樣的比較不是非常客觀,因為兩國各區域的環境以及機能,土地的法令限制都不同,產品的品質也不盡相同。因此只能當作有趣,好玩來參考看看。

另外,我做這個比較,也只是存粹出自我的好奇心,不用過度反應以及口水戰喔!最後,這一篇我決定只比蛋黃區就好,來看看兩國最保值的區域,目前的房價水準到底如何!?

1. 首先,我們先來看看官方的比較數據好了

根據東日本不動產流通機構REINS的統計,2016年2月份的東京都23區,每平米的平均房價為67.8萬,若換算成台幣,房屋的實際坪數為每坪台幣64.9萬(見圖)。而根據台北市地政局公布的標準住宅單價每坪50.9萬元,看起來似乎比東京都23區的64.9萬房價還便宜。但別忘了,台北的房屋是有公設的,但東京的就是實際坪數,因此我們有必要將台北的房價,扣除公設後再計算。

而這個住宅標準單價,是全區全屋齡,含公設的平均單價。新屋公設比高達35%,但中古屋公設可能只有10%,因此這裡先圖個方便,假設公設比為25%。這樣將50.9萬這個數字回推回去的話,就是實際面積不含公設的均價為67.8萬台幣。

東京實際坪數,每坪64.9萬台幣

台北實際坪數,每坪67.8萬台幣

官方公佈的數據仍為台北房價領先,但,台北的數據公佈總是慢3個月,也就是這個數值是2015年11月份的,若以現在台北房價正在下跌的趨勢來看,也許2016年2月份的數字會比這個數字還要低了。

更何況今天很像台北市剛公布土壤液化潛勢區,很多高危險的地區都是集中在這些蛋黃區,看來台北的房價還會往下修!

2. 接下來,來比一下兩地的頂級住宅。仁愛路vs.六本木

不過由於台北市現在的市況就是,高總價的產品賣不動,因此查不太到精華區今年的成交價,只好退而求其次,找2015年的成交紀錄。仁愛路四段 v.s. 六本木,我認為應該是可以的!

兩個地點都是蛋黃中的蛋黃。台北的是2015年4月成交,東京的是2015年7月成交,成交離得沒很遠,且兩者屋齡接近。實際室內面積坪數也相當,台北的為30坪左右,東京的為25坪左右。仁愛路的台幣6600萬,六本木的台幣5365萬。

東京實際坪數,每坪213萬台幣

台北實際坪數,每坪217萬台幣

2015年中,似乎還是台北稍微完勝,但是其實兩者差異已經只有2%,況且,現在台北高總價的,應該如果真的要賣的話,下殺不會只有2%,雖然表面上台北險勝,但是若以今年的市況,我想應該是東京完勝才對!

3. 接下來比小套房,這種產品的成交量本來就比高總價的多很多

因此可以比2016年的數據。台北的2016年1月成交,東京的2016年2月成交。台北這個物件在中山區農安街,東京這個物件在新宿區飯田橋附近。兩者都是蛋黃區,但不是最黃的蛋黃,兩者都很熱鬧,也都是小套房集中的地方,都是商業氣息濃厚的地方。

兩個的實際室內坪數差不多,所在的樓層也都中低樓層,台北三樓,東京五樓。台北的9.1坪,日本的9.2坪。也都是屋齡十年以上的中古小套房。

比較之後得到:

東京實際坪數,每坪102.1萬台幣

台北實際坪數,每坪85.1萬台幣

看來投資套房這裡,東京完勝!!

4. 最後一個來比較,都是新的交通樞紐的地方。南港vs.品川

台北南港,高鐵通車後就三鐵共構,成為台北新門戶。東京品川,磁浮列車發車首站,也是東京新門戶。南港附近東新街這個案子,算是住宅的地區,品川高輪這一帶也是住宅區,但南港附近很難找到近期的成交產品,因此拿這個屋齡四年的來跟品川屋齡兩年的對照一下,兩者實際面積也差大概兩坪左右而已,因此稍微拿來對照一下應該不為過!

由於南港這裡幾乎今年查不到實價登錄新屋成交,因此只好找這個2015年12月份的,而品川這個則是2016年2月成交的。

東京實際坪數,每坪117.8萬台幣

台北實際坪數,每坪91.8萬台幣

這兩個自住房型,也是東京完勝。

再次聲明,日本的實價登錄做半套,不是每個成交案件都會被登錄至REINS,台北目前成交量萎縮,要找到你想查詢的地段跟產品,不見得有成交!因此這樣的比較只是草率的,不代表什麼。

不過如果你最近覺得要購買東京屋的理由,是因為東京比台北便宜,那你不妨可以試著用這樣的方式,把你想要買的東京的區域,與台北較雷同的區域成交價比較一下,再比較同等級的產品。住宅房比住宅房,小套房比小套房,應該會有意想不到的收穫!


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