日本東京房價高漲的時代下,換屋大不易!

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我們總覺得,自住換屋,與房價漲跌無關。房價高漲時,雖然買一間新的房屋會變貴,但只要高價賣掉舊屋,買貴換貴,並非難事。而房價下跌時,雖然自己的房子賣不了好價錢,但買新的也便宜。但果真如此嗎?本篇以自住客的觀點,從「先買後賣or先賣後買」、「賣小換大or賣大換小」、「賣蛋白買蛋黃or賣蛋黃買蛋白」等三個角度,來探討一下,如果你是東京的自住客,現在換屋會面臨什麼樣的問題。

首先,先來講講東京目前的房屋市場。

建商發售的新成屋,大約比起三年前漲價了30%~40%,但品質或者規模,卻遠不如三年前的產品。三年前,市面上有許多好地點的大型、高級建案;但現在,連許多大建商都開始蓋起地點較差,規模不大的產品。原因就在於房價地價上漲。

房市的景氣循環,上一波在2008年達到高峰。許多建商並沒有預期到會發生百年難得一見的金融海嘯,因此大家都以為,日本從90年代開始的房市空頭,即將從2006起開始一路起飛。一般來講,房市循環大約七年,而上一波從90年代到2000年初,走了十多個年頭,因此大家都不認為東京的房市,會只走兩年多頭就面臨反轉。因此,當時許多建商仍然積極買地,興建高檔產品,因為房地產上漲時,高級產品一定會熱銷(就像台灣之前豪宅很熱一樣)。

但,人算不如天算,高額買進的土地,蓋出來的高級產品,卻在2008年之後漸漸滯銷,原因大家都知道是金融海嘯的緣故。原本想說2011年,房市景氣也應該漸漸復甦了,但卻又遇到311百年強震,再次讓房市繼續在谷底徘徊。

也就是因為這樣的背景,許多好地段的好房屋都銷售不掉,建商只好降低售價求售,所以2012~2013年間,市面上的房屋,地段好,品質佳,售價又便宜。但後來的安倍經濟學以及東京奧運等利多,讓上述那些還來不及漲價的好產品,幾乎都在2013~2014年間銷售一空。2014年後,地價逐年上漲,建商買地以及建築的成本也跟著上升,同時,也沒有這麼多條件優良的建地了,因此2014乃至於今年2016年間的推案,都是地點較次級的產品。而建商又為了削減建築成本(或者應該說是建商貪心想賺暴利),在產品的規劃上,品質越來越差,單價越來越高。因為單價變高,連帶著規劃出的房型越來越小,目的就是要壓在一定的總價之內,產品才得以去化。

就因為有這樣的市場背景在,所以我冒頭才會講,以前的建案,又好又便宜,但現在的建案,又貴又爛。在這樣的市況,你是在日本定居工作的自住客,換屋會遇到什麼問題呢?

先買後賣 or 先賣後買

日本的中古屋交易市場很低,前幾年的統計數據,中古的交易量,只佔了所有房屋交易量的12.5%,雖然最近感覺上有變多,但比起歐美、台灣等地,中古流通還是非常地不活絡。因此如果你「先買後賣」,你會遇到一個問題,就是買了新房子後,才發現舊房子賣不掉,或者賣不到你所要的價錢,因為中古不流通。

雖然說新成屋漲了40%,會連帶拉抬中古屋的房價。而雖然現在中古屋也都開高價,但如果仔細看下去,你會發覺,現在東京的開價與成交價的乖離越來越嚴重(舊文章有寫),開高價的,都賣不掉,真正有成交的,到最後都是開價偏低的,或者是到最後價位下殺很多的。如果新屋漲了40%,那同區域的中古屋大概就只有漲了20%,原因跟日本人的新屋迷思有很大的關係,日本人還是比較偏好買新屋。雖然你的舊屋房價還是漲的,但你漲20%的,怎麼追得上漲40%的房價呢?

如果你已經買了新屋,才想到要賣舊屋,那你勢必會有資金壓力,除非你口袋夠深,可以兩間同時持有不需要急著賣。不然,當你有資金壓力,只要你賣屋的時機不對,不是大家買房子的時機,你大概就無法以市價順利脫手,急著賣,就只能便宜賣,這是市場的鐵則。便宜大概10%左右,急的話,就只能直接便宜個30%請中古買取業者買進。

我最近看了好幾個屋主,原本開價一億多的,結果因為有資金壓力,一直降到8000多萬才成交。到最後掐指一算,扣掉買賣時的仲介費,這個屋主只能說是小賺出場。

那如果你是「先賣後買」呢?就會遇到你房子可能順利市價出售了,但你找不到下一間房子在哪裡,到最後只好去租房子。而東京的租金又貴,有時候租個兩、三年,就快要等於你賺進的房價差價了,這樣你找房子的兩、三年期間,你的自備款又被稀釋了。

為什麼會找不到下一間房子呢?因為我說過,東京的中古交易市場不活絡,因此好的房屋根本不會釋出,好屋人家住爽爽的,幹嘛賣呢?如果你賣掉你的舊屋,勢必就是為了要換更好的房屋,這時,你會發現市面上很多房屋的條件都比你現在的房子爛,而且售價又貴(雖然他開高價也是賣不掉,但他就是想賣給傻B)。這時如果你急著買進下一間房屋,就有可能當個傻B,買到又貴又爛的房屋,搞到最後都不知道自己為什麼要換屋。

那如果你是買建商發售的全新屋呢?除了會遇到上述「漲20%換漲40%」的問題外,有可能新屋的完工入住的期間是明年以後,你可能得先租房子租個一年,這一年又付出高額的租金,搬家又很麻煩,真的勞心又傷財。

也就是現在東京的房市,無論是先買後賣,還是先賣後買,都會遇到大問題。因此東京自住客換屋,真的是高難度。

賣小換大 or 賣大換小

基本上,你會想換屋多半是想要「賣小換大」。中古屋只漲20%,新屋漲了40%,如果你是想要小中古屋,換大的新屋,那可能得多支付將近、甚至超過一倍的房價。但如果是小中古換大中古,可能也會遇到上述的問題,買不到好的中古屋。那如果是「賣大換小」呢?你可能賣掉大的中古屋的價錢,剛好可以去買一間小的新成屋。一般想要賣大換小,就是缺錢,想要多一筆現金可以挪用,但專程將大屋換小屋,手上卻留不下任何現金,那到底意義在哪?如果是賣大中古換小中古呢?理論上聽起來應該就會剩錢,但還是一句話,也要你找得到願意以合理價賣給你的人。

假設一個屋主不缺錢,而整棟社區都沒人要賣,只有那個屋主要賣。這一間房屋的合理價假設是6000萬日圓,但屋主就是想要賣6800萬日圓,就算你想要用6000萬日圓買,只要他不賣,你就買不到。東京不像台北這樣很多投資客,整棟大樓隨時都會有三~五間房屋在出售,因此他不需要擔心別人會與他競爭比價,只要他不缺錢,他也沒有必要賣。就算像我剛剛講的,即使開高價沒人買,他也不在乎,道理很簡單,因為其實800萬的差價,房租收個兩、三年就會回來了,他大可以租代賣,等到三、四年後,再賣6000萬,屋主總收入還是6800萬(而且其實很多人認為東京都心四年內房價不會下跌)。如果三、四年後,房價上漲,搞不好他還可以賺更多。

賣蛋白買蛋黃 or 賣蛋黃買蛋白

大部分的人換屋,都是想要「賣蛋白買蛋黃」,往更好的地段住。但好地段的漲幅,在房價上漲時代,無論中古屋還是新成屋,漲幅都遠遠高過蛋白區,也就是你會面臨「換不起」的問題。2013年,蛋白跟蛋黃的價差,可能就只有30%~40%,但房價上漲時,好地段總是衝得特別快,現在2016年,許多蛋黃區的房子,價位已經是蛋白區同等級產品的一倍,甚至1.5倍了。因此在房價上漲的年代,更難搬進蛋黃區。

如果是「賣蛋黃買蛋白」呢?這會是最容易的。但這就代表著,因為房價的高漲,你被洗出了蛋黃區。祝換屋愉快!


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