從市場「流通率」與「上升率」,聰明挑選東京中古屋!

東京都心精華區的大樓型新成屋產品價格飆漲,導致越來越多無力負擔新屋的民眾,逐漸將目光轉移至中古屋市場,也因此連帶拉抬了區域中古屋的房價。根據東京鑑定(東京カンテイ)的調查,東京都的中古屋均價,已經從2012年的4,438萬日圓上漲至2016年的5,789萬日圓(以70平米、十年屋換算)。房市好的時候,屋主都想賺錢。因此手上有中古屋的屋主們,就當起了投資兼自住的投資客,將手上的房屋高價掛著出售。而中古市場本來就物件品質參差不齊,一樣的地段,但不同的產品,其本身的價值就會有蠻大的差距,但市況好時,群魔亂舞,不好的產品也會在市面上橫行。也因此,不懂房地產的消費者,往往就會不小心買到地雷型產品,到最後不僅買貴了,落得房價損失慘重外,住起來也不舒服。做錯了選擇,除了後悔莫及外,也得不償失。2017.10.28出刊的「週刊ダイヤモンド」就有提出一個,以「流通率」與「上升率」的觀點,來分析中古屋的方法,教導讀者如何避開地雷,買到好的中古物件。

所謂的「流通率」,指的就是這個社區一年內,有幾間房屋拿出來賣(並非成交數量,而是拿出來委售的房屋數量),再把這個數值拿來除以總戶數,所算出的百分比。例如A社區總戶數為60戶,一年內有3戶拿出來賣,那麼這個社區的流通率就是3÷60×100=5%。

而「上升率」,指的就是這個社區內,一定期間的房價上漲比率。週刊是以這波房市上漲的主波段2014年至2017年的價格為基準。例如A社區2014年,房價均價若為7,000萬,而2017年,房價均價漲到了8,500萬,那麼這個社區的上升率就是1+(8,500萬-7,000萬÷7,000萬)×100=121.43%。

「流通率」代表的是「居住價值」。若流通率「高」,則代表居住價值「低」。原因很簡單,因為流通率高,就代表有很多住戶把房子拿出來賣。以日本人的購屋行動來說,房子是買來自用的較多,如果買來後還會再拿出來賣,就代表他住得不舒服。也因此,一個社區如果流通率高,自然就代表這個社區不好住。反之,如果流通率低,就代表這個社區很好住,因此大家都不想賣。

「上升率」代表的是「資產價值」。若上升率「高」,當然就是代表資產價值「高」,因為房價漲得多啊。若上昇率「低」,當然就是資產價值低。甚至會有些物件,算出來的上升率會是低於100%的,這就代表房價不漲反跌。

狀況一:流通率「高」、上升率「高」

若你欲購買的物件是流通率高,上升率也高,那就代表雖然這個社區的資產價值很好,房價有漲,但同時也代表著它是個居住價值很差的物件。說穿了,這就是適合投資炒作的產品,而不適合居住。

根據報導,都內唯一流通率超過10%的,就屬於代官山車站一分鐘,由APA集團販售的「The Conoe 代官山」。也由於他離車站一分鐘,又是金字招牌的「代官山」住址,因此房價也漲了許多。但根據週刊報導,這個社區總是維持著1成以上的戶數在銷售當中。也就是,當初買的人,很多都是投資客,買來的目的是來轉售賺差價的。而且其實台灣人都知道,投資客多的社區,多半會非常難住,再者,代官山車站一分鐘的地方,平時就是車水馬龍,附近也一堆閒雜人等,且周遭可以採買的店面也都以高級品牌以及服飾類的居多,就生活上而言,可能不是這麼的舒適。

購買這種產品前,可能得先弄清楚自己購屋的目的究竟是什麼。如果是自住,可能要三思,因為這樣的環境不見得可以長居久安。而如果是投資,就衡量自己買進的價位是否還有獲利空間。

狀況二:流通率「高」、上升率「低」

不用看了,這就是地雷型物件。買了你會慘!流通率高,代表大家都想賣;上升率低,代表房價漲不了。這樣的物件除了賣壓大,大家互相競爭殺價外,可能住起來也不會太舒服。

根據週刊報導,這種狀況的典型物件,就屬三菱地所在晴海所分售的「The Parkhouse 晴海 Towers Tiaro Residence」。週刊提及,當初分售時,除了價格就已經稍微過高以外,又加上附近供給量太大,因此這個案子流通率是東京都內第二多的,但上升率卻只有92%,也代表這個案子非但沒漲價,還反跌了8%。(週刊觀點)

狀況三:流通率「低」、上升率「高」

基本上,如果你購屋的目的是買來自住的,那一定要把握這樣的案子。有好的房型,合理的價位,就別再考慮了。流通率低,上升率高,就代表著這個社區不僅資產價值高,就連居住價值也很高,所以大家都不賣。而一但有人拿出來賣,就是高價成交。

週刊提及的代表案例,就是位於港區白金高輪,由三井物產等複數的開發商所共通營造的「Place 白金 Residence」。這三年來,價位非但上漲了130%之多,流通率也少得可憐,僅有0.49%。也就是,就算捧著錢,還不一定買得到你心目中的理想房型。(週刊觀點)

狀況四:流通率「低」、上升率「低」

流通率低,上升率也低的物件,相對來說,應該住起來是舒服的,因為很少人拿出來賣。不過即使有人拿出來賣,價錢可能也漲不到哪裡去。週刊上並沒有介紹這樣的狀況。不過就我的觀察,這樣的地方應該多半位於都心的邊緣,且離車站稍稍有距離的純住宅區。這樣的地方,住起來舒服,但由於不會有人買這個地方來投資,因此價位相對持平,沒有太大的波動。如果你喜歡這樣的社區的環境,也把房屋當作消耗品,不考慮轉賣賺差價的話,或許會是個不錯的選擇。

2017.10.28出刊的「週刊ダイヤモンド」,與不動產情報網站「マンションマーケット」合作,詳細刊載了首都圈一都三縣以及京、阪、神地區的主要物件流通率與上升率,有興趣的朋友可以去買這一期的雜誌來閱讀。若你有興趣的物件,但週刊內的表單上沒有,亦可透過「マンションマーケット」(https://mansion-market.com/)的網站找尋物件,自行推算其流通率與上升率,Happy Halloween。


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