日本建商的四大類型與秘辛

建商

日本的建商很多,除了大家都聽過的三菱地所,三井不動產,住友不動產,野村…等以外,也有許多名聲不是這麼響亮的二、三線建商。為什麼日本的建商這麼多?因為其實只要你有錢(或者你找得到錢),要當建商的門檻其實很低。只要有錢,拿個宅建的證照(或者請個有宅建證照的人),誰都可以去買塊建地,請設計事務所設計後,在找營造商來興建。而且其實因為房產這種東西,無法進口,所以不太會有跨國大企業近來與日本人競爭。當然,就是因為門檻不太高,所以早期也是有許多缺陷住宅的醜聞發生。而其實在金融海嘯時,倒掉了蠻多體質不怎麼健全的建商,以至於現在大部分的住宅產品,還是由大建商來開發,分售。當然,每間公司的文化,每間公司規劃的產品都有所不同,這一篇,我們就大略來認識一下日本的建商吧。

講到日本的建商,其出生大概可以分成四大類:「財閥系列」、「電鐵系列」、「金融・商社系列」、以及「獨立系列」的。

財閥系列建商

所謂的「財閥系列」,就類似我們台灣那種家族企業,一直同族支配,越來越壯大的企業。且這些企業都是多角度事業經營的,因此規模很大。直到戰後財閥解體後,才演變成現在的企業,不再由家族壟斷。財閥系列的建商,有「三井財閥」的「三井不動產」、「住友財閥」的「住友不動產」、「三菱財閥」的「三菱地所不動產」、「安田財閥」的「東京建物」等。

電鐵系列建商

而「電鐵系列」的,則是鐵道公司,順便來做不動產開發,把他們自家鐵路通過的站,附近大規模開發,讓生活機能完善,如「東急電鐵」的「東急不動產」,「小田急」的「小田急不動產」,關西地方更是有「阪急不動產」、「近鐵不動產」等。

金融系列建商

「金融系列」的,則是像信託銀行或者證券銀行所經營的不動產,如「野村不動產」。「商社系列」的則有「伊藤忠都市開發」、「三菱商事」、「丸紅不動產」等。

獨立系列建商

而「獨立系列」的,則是與既存的大企業,原本就沒什麼資本關係,一開始就是做建商的,例如「大京不動產」、「森大樓」、「Gold Crest」等。

三井不動產

一般業界中,認為的老大哥,大概就是「三井不動產」。聽說三井不動產的社員,有很多都是慶應大學畢業的,也就是慶應派的。而這些慶應派的,自己還有所謂的「三田會」,學長帶學弟…等等之類的關係。而其實三井不動產的產品品牌,在業界中也是公認的好產品,例如超高層的「Park Tower」、高級住宅的「Park Court」、頂級住宅的「Park Mansion」等。東京也有許多名宅是出自三井不動產之手。除了大家都知道的番町不朽名宅「一番町Park Mansion」以外,去年瞬間讓東京不動產創下歷史新高價的「Park Court 赤坂檜町 The Tower」,也是出自三井不動產之手。

正因為三井的產品不錯,因此價格也都很硬。基本上是不可能會降價的,不過聽說偶爾也是會有誤判時機,訂價錯誤,導致郊區賣不掉的產品,也只好偷偷降價的事例。

雖然三井不動產貴為建商一哥,但也不是他們的房子都不會出事。像是去年鬧得沸沸揚揚的橫濱歪腰宅,就是他老大哥蓋的。不過老大哥就是不一樣,願意幫住戶全部打掉重蓋。所以這也算是買老大哥產品的另一種保障…嗎?

三菱地所

而「三菱地所」,在2011年,他們也和藤和不動產整合合併,之後所蓋的品牌就叫做「The Parkhouse」。如果說三井是大哥,那三菱地所的規模以及品牌力,應該可以說是二哥無誤。房子也蓋得不錯,只不過三菱地所的產品,讓我感覺到,規劃上比較重視將容積率消化完,而常常就會因此蓋出格局讓人不是頗滿意的房屋。

老大哥去年鬧大緋聞,那二哥「三菱地所」呢?他們曾經鬧過大笑話。2014年,在南青三的頂級住宅「The Parkhouse Gran 南青山高樹町」,完工後才發現施工不良,只好全部打掉重建,並且賠償訂戶三倍的訂金解約。而它們的晴海案,之前也鬧出電梯施工不良的醜聞,看來日本的大建商,做事也都有點散型。

住友不動產

大建商中,「住友不動產」的個性,算是最特立獨行的。他們的物件從來沒有當日完銷過,不,應該說,如果當日完銷,反而會被高層罵,被罵說賣太便宜。而且他們的產品也幾乎都不預售,都是完成後,慢慢賣,賣個四、五年才結案的都很正常,甚至有些案子賣了九年才全部完銷的。

住友的產品有一個特色,就是他的大樓,公設部分都非常豪華。但其實把公設做得很豪華,是為了賣高價。住友的產品,往往比同區域的市場行情價,貴個兩到三成。你沒看錯,就是貴20%~30%,所以不太容易快速完銷,不過住友似乎不在乎有庫存,也不在乎支付土建融的利息,他們公司的性質要追求利益的極大化,因此把公設做得很豪華,讓賞屋者來看實際成品,一看,就愛上他們的房子。不過其實他們的室內設備以及規劃,其實跟其他建商的房屋不會差太多,也不是特別豪華。當然,想不想要氣派的公設,完全是見仁見智,有些人就是會為了這些氣派的排場,多花30%的錢。

會降價嗎?都想貴你三成了還降價?有拉,時機很差的時候,有小降價。但時機一轉好,漲價幅度也讓人吃驚,原本三千萬的,可以調漲到四千萬。原本一億的,可以調漲到一億三…之類的(不過真的有人會買單,只不過要慢慢賣)。而住友總是打著首都圈供給量最多的建商,當然啊,因為他們手上一堆餘屋再慢慢賣,當然每年都累積下去,供給量都是第一名。

老大哥跟二哥都出過事,那住友有沒有出過事呢?當然有啊,他們也是有一棟橫濱的傾斜屋,跟住民纏鬥,但都不願意賠償,直到三井老大哥的歪腰宅出事後,三井打出全部重建,住友也才不得不跟進,道歉,整棟重建。

野村不動產

野村不動產的「proud」,最近口碑也越做越好,他們印象當中沒有出過什麼大事,不過野村的房子,有時候定價錯誤,他們就會在快完工的時候降價,像是他們最近的中落合案,降價幅度就可以從1.5億降到1.3億,這一點,似乎跟住友的個性正好恰恰相反,住友愛囤房,野村討厭有庫存。而野村冠上「proud」為名的案子,雖然有些都心的案子,會用比較高檔的設備,但近郊、或是地點比較普普的案子,就只是「標準配備」而已,換句話說,就是「proud」,似乎等級也不是這麼劃一。而野村還有另一個品牌,叫「ohana」,這就是郊區,以低價為訴求的建案了。

東京建物Brillia

東京建物的「Brillia」,雖然品牌認知度不如上面的四大天王,不過也是很被信賴的品牌之一。去年東京有兩個創高價的指標案(目黑車站與東京車站八重洲),都是他家的。Brillia的笑話,我想到一則。當初他們在灣岸有明的建案,請娜姐(瑪丹娜)來代言。拍完廣告後,高層的色老頭用日本那一招,要找娜姐一起吃晚餐。結果娜姐只回了一句「合約上沒寫」,就走人了… 

大京不動產

至於「大京不動產」,曾經是業界之王。如果你對中古屋有興趣,應該會看到東京到處都是「Lions Mansion」,對,這些就是大京蓋的。只不過泡沫後,他們開始走下坡,現在變成了歐力士(Orix)的子公司,所以新的「Lions Mansion」已經不多見了。

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