日本房地產黑暗篇 – 房價加倍賣朋友

最近聽到一個故事,就是有個住在日本的台灣人,把自己一億日圓買的物件,加倍兩億日圓賣給自己的朋友。當然,這一倍,並不是房價的漲幅,而是利用朋友對於他的信賴之心,所獲得的不當得利。就連承辦的司法書士都偷偷地說,怎麼會用這個價格買,這個人真的太壞了。

雖然這樣的價格近似詐欺,但民法上契約自由,一個願打,一個願挨,法律上完全沒有任何瑕疵。這樣的人,多半有幾個特徵,就是自己住在日本很久,以日本專家自居,博取被害人的信任後,將自己的物件高價轉賣給正在找尋日本投資標的,且不懂的當地行情的外國人。但實際上,這個人可能根本不是不動產業界的從業人員,介紹給你的物件也多半是自己買來的地雷,再找尋下一個不懂的外國同鄉來出貨。又或者他的物件來源,就只是從幾個房產的群組中,所挑出來可以收取高額廣告費的物件,他本人也沒能力判斷物件的優劣,只是心想可以從中牟取更大的利益。說穿了,就只是「牽猴」而已。

台灣人在國外騙台灣人的新聞時有所聞。投資日本不動產本來是一件資產分配,風險分散的好事,但一但你遇到這樣的人,可能永遠無法翻身。如何避免遇到這樣的情況呢?最好就是不要找個人私下交易,找間領有日本合法的宅建業者牌照的公司,至少可以請你的業務員幫你分析物件的優缺點,請他幫你查詢周邊的成交行情,合理行情跟預估租金。尤其是一整棟的收益大樓,每個物件都是獨一無二,較難像公寓大樓這樣輕易就比較出行情,因此事前的功課一定要做好。

除了上述的比價法以外,購買前至少也要試算,扣掉房貸成本跟維修,稅金等成本,你物件入手的價格,現金流是否仍然可以為正。這種一棟大樓的修繕成本以及稅金成本遠比你想像中的高,買的時候沒有算清楚,而落入破產風暴的人,時有所聞。更何況是買到不合理的高價,下場只會更淒慘。

另外,提醒一個法律問題。把自己投資的一個物件或居住的物件拿出來賣,當然合法。但如果你是「反覆」性地,並針對「不特定」人士進行不動產的「轉賣」,則違反了宅建業法,最重可能會判三年以下的懲役或併科100萬日圓以下的罰款。在日本,想要當個大戶投資客,大量掃貨跟轉賣,是必須要領有「宅建業」的牌照的。祝投資愉快。


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