日本東京預售屋的這種價位,您認為合理嗎?

新成屋

東京的預售屋,價位一直往上飆。常常會有周邊行情大概就一坪500萬的產品,結果預售屋開價一坪800萬日圓,還是完銷。至於800萬的那個預售屋行情,到底合不合理?其實相當難判斷。因為預售屋屬於期貨,它的價格是賣你未來價,而不是現在的行情價,且預售屋還無法開始收租,不過好處就是不用立即拿出房屋全部的總價,只需拿出頭期款,等待完工後再付清或再貸款即可。

周邊的新成屋一坪500萬,結果預售屋賣你800萬,其實也不見得沒道理。或許這個預售屋的產品等級更高,設備更頂級,採光跟室內的高度或面向都較高,建築方式也可能是採用最新的免震技術,甚至地點更精華,離車站更近…等。這些因素都會影響預售產品的售價。

先來看看「產品等級因素」好了。下圖價位表,就是都心某產品的售價。低樓層二樓跟三樓,都是朝南西的面向,但卻二樓賣你一坪616萬,三樓賣你540萬。為什麼會差這麼多?明明就只差一層樓,而且相同面向啊?原因就出在於室內空間。高單價的那間超過100平米,屬於premium頂級的房型,使用的室內設備比較好,而且房間也比較大。但三樓的只有82平米,這樣的空間規劃在日本算是高級而已,還不到頂級,使用的室內設備等級也會比100平米的那間差一點,因此就反映在售價的單價上,足足少了76萬,兩者單價差了快15%。

接下來,「樓層高低因素」,也會影響單價的價差很大。從圖表中的3F看到9F,你可以知道這都是相同的房型,相同的面向。而每一層的價差,剛好分別是單價差24萬、16萬、12萬、12萬、12萬、16萬。除了三樓跟四樓差比較多以外,其他樓層大概都是一樓多個12萬左右。可能是三樓,它的視野剛好被對面的大樓擋住,但到了四樓,就可以看到漂亮的view,所以總價才差了將近600萬。而從這個樓層高低的因素,我們也可以得知,光是3樓跟9樓的樓層差價,就可以高達92萬,房價差了17%。

不只上述兩個因素,就算同一個樓層,就連房間本身有沒有「景觀眺望因素」,都可以差價高達67%。看下面這張圖表,這是最近很有名的指標個案,三菱地所的新宿御苑案。看看第13樓的就好(因為我們要比較相同樓層不同眺望),北西角沒有眺望,跟對面的大樓對望,售價每坪385萬,以新宿御苑近捷運站的新成屋行情來講,開價很合理。但南西角呢?由於有新宿御苑的無敵景觀view,因此即使同一層樓,價差可以高達一坪260萬日圓。也就是你為了這個景觀,必須多花67%的房價。合不合理就見仁見智,但此案此價錢的確已經完銷,也形成了市場價格,也就代表了,這個市場上還是有人願意以多出67%的價格來買無敵景觀。

看了上述的價格形成的三個因素後,我們就知道,東京的新成屋市場,似乎跟我們台灣所認知的「行情價」定價法有很大的差異。

上述是同一個時間點,同一個地點,不同房型之間的價格比較。但如果你想要知道的,是預售屋的價格,是不是合理,要怎麼比較呢?

其實我們可以拿「相同等級配備」「相同樓層高低」「相似景觀眺望」「鄰近地點」的「全新成屋」來做比價。盡量從預售屋的售價表,篩選出符合上述四點的房間來做比較。如果你是要買高樓層,就不要拿低樓層做比較。如果你是要買頂級100平米以上的房型,就不要拿70平米普通房型來做比價。如果你是要買有view的,就不要拿沒view的來做比價。

先來講個基本概念好了。有基本財經知識的朋友應該都知道,今天的一百萬,不會等於一年後的一百萬。錢,就算放在銀行,什麼都風險都不擔,它還是會生利息給你,而且還是複利給你。也就是說,如果你今年存了100萬在銀行,假設現在銀行存款利息為1%,那麼五年後,這筆錢就會自動變成「本金100萬×(1+年利率1%)的五次方<五年,所以五次方>」,也就是100萬x1.01×1.01×1.01×1.01×1.01=105.1萬。若你放在投報率有5%的金融產品上呢?100萬在五年後就會自動變成「本金100萬×(1+年利率5%)的五次方<五年,所以五次方>」,也就是:

100萬 x 1.05 x 1.05 x 1.05 x 1.05 x 1.05 = 127.62萬

也就是今天的一筆錢,會比五年後的同一筆錢小。五年後的這一筆錢,一定會比今天的錢還要大,因為,錢會自動長大。

所以,如果你確定你五年後會有一筆100萬進帳,若把這筆「未來才拿得到的」錢,折算成現在價值,若以1%的利率不變,這筆錢折現至今天,價值就是「未來的100萬÷(1+年利率1%)的五次方<五年,所以五次方>」,也就是:

100萬 ÷ 1.01 ÷ 1.01 ÷ 1.01 ÷ 1.01 ÷ 1.01 = 95.1萬

這個數字就是未來的一百萬,折現到今天的價值。

預售屋,其實就是未來的房屋,未來才付錢。所以未來的價格合不合理,可以用今天的價格推算上去。東京的不動產的淨投資報酬率,要找到4%並不困難。也就是如果你今天買了一間5000萬的房屋,若每年收4%的報酬率,兩年後也會有400萬日幣(可惜房租不能算複利)。若房價沒有增減,兩年後你的資產就是5000萬的房屋+400萬的房租=5400萬。若你不是買房屋,而是投資其他可用複利計算的標的,就會有5408萬(請參照上面的算法)。

正因為預售屋你現在可以不用掏錢,而未來的錢,又一定會比較大,所以預售屋的合理價,我們可以這樣推算

預售屋合理價=相同等級地段樓層的新成屋合理價×(1+合理房市投報率4%+預期每年漲幅3%)的3次方<蓋三年>

合理房市的投報率之所以設定4%,是依照一般投資房屋或金融商品的合理期待報酬率計算,這部分就是「錢會自動長大」的部分,而其實要以3%~5%計算,也都還屬合理範圍。而一個案子看你蓋幾年,就把它乘上幾次方。而3%,則是必須再加上去的,每年房屋的預期漲幅。因為你還沒付錢,你是完工後才付,所以這漲幅算建商的,建商會把這3%賺走,因為你只是「預約」買未來房屋的權利而已。(當然,依地點不同,精華地區漲幅設定到5%也合理。)

實例計算:

今年為2016年,假設A案為新成屋,B案為預售屋,預計三年後(2019年)完工,兩者等級配備等因素相同。A案成交價為1億日圓,B案現在合理價是多少呢?

預售屋B案的合理價=A案×(1+合理房市投報率4%+預期每年漲幅3%)的3次方<蓋三年>=1億x1.07×1.07×1.07=1億2250萬日圓。

也就是等到2019年你要付款時,B案的合理房價為1億2250萬日圓。而2019年,A案已經變成了三年中古屋,當時他買1億,若這三年漲幅,每年各為上述設定的3%的話,則市值為1億927萬。

全新屋1億2250萬日圓、三年中古屋1億927萬,倒也合理。

當然,反過來,如果你今天知道的是預售屋的價格,而隔壁剛好有一個相同等級的產品,屋主想要賣,多少錢買才合理呢?很簡單,就把上述的公式倒推,除回去即可。

新成屋合理價=相同等級地段樓層的預售屋合理價÷(1+合理房市投報率4%+預期每年漲幅3%)的3次方<蓋三年> 

我們就以上圖的新宿御苑來計算好了。週邊其實不太有新成屋,是跟這個新宿御苑案一樣,有無敵景觀的,不過倒是有許多離車站很近,但沒view新成屋。這些全新已落成可入住的新成屋,現在的行情,一坪要多少才合理呢?以13樓北西角沒view的每坪385萬日圓來計算。

新成屋合理價=新宿御苑案沒view的預售價÷(1+合理房市投報率4%+預期每年漲幅3%)的1次方<此案只蓋1年>=385萬÷1.07=每坪359.8萬。

另外,上述預售屋與新成屋的推算手法,是將未來的房價折現為「現在價值」。但最終售價決定權仍然在建商以及屋主手上,若他就是執意要賣給呆瓜,不是高價就不出售,那你也拿他沒輒。因為現在東京就是賣方市場,此手法只能是參考上的一把尺而已。

而且,由於現在東京的房價是向上趨勢,因此你要加上預期房價上漲也是對的,不過,如果像台灣現在一樣房市反轉,預售價,只會越開越便宜(請參考:東京台北-蛋黃區房價超級比一比[2016版])。上述公式僅適用於房市向上的多頭市場。

同時,就算你用上述方式算出來的預售屋,是合理價位,但也並不代表你以後還有賺頭,因為看上述的公式你就明白,未來的漲幅都被建商賺走了。這個公式只是告訴你,若現在新成屋一坪是500萬,兩年後完工的同等級同地段預售屋,合理價為572.4萬,就不要用650萬去買。但這並不代表兩年後,房價就一定會漲倒572.4萬,若現在已經是這一波漲幅的最高點,屆時等著你的,到最後還是只有賠錢下跌。端午假期愉快。


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