日文好書「マンション格差」讀書新得

不動產

此書為日本住宅記者榊淳司所寫的新書。內容說明了日本不動產的真實,以及日本人因為對於不動產不了解,導致買到讓自己資產嚴重下滑的房屋。作者在前言,舉了兩位因為房子選擇,而到最後人生結局大不同的例子。這兩人都是35年前在都心上班的同年齡上班族,也在同時期都買了自己的房,價位都是4000萬日圓。

只不過,前者買在東京都心,後者買在千葉縣的大規模造鎮新城。時至今日,兩人已經上了年紀,打算住進養老機構,因此把房子拿出來賣。結果前者賣了3200萬日圓,後者只賣了800萬日圓。這點,道出了即使是大規模的造鎮,即使有鐵路線,只要地點不對,資產價值就不保。

就有如前述,作者在自己的書籍中的第四章,提及了雖然房子本身的建造品質,以及設備、公共設施等會為房子加分,但加分的幅度頂多就是一成上下。一間房子的價格格差,有九成是因為地點要素。也就是整間房子的價值,端看其地點。另外,作者也提到,雖然豪華的公設,有游泳池,健身房等看起來很氣派,但為了維持這些公設,其實要花的費用非常高昂,因此管理修繕費用也會比起一般沒這麼多公設的大樓貴許多。等到房子舊了,這些公設就顯現不出其魅力。反倒是它高昂的修繕費用,會讓未來接手的人卻步,成為最後賣不掉的主要原因。

若一間房子的房價,有九成是由地點來決定,那剩下的一成,作者在第六章提及,他認為是由社區的管理來決定。社區管理的周不周全,關乎著建築物整體的價值。管理不周全的房屋,可能導致管委會,對於修繕費用的浪費,沒有做好應該做的維護,以至於房子日益折損。

甚至有些管委會的主委中飽私囊,將大家繳來的管理修繕費用發包給自己的公司,進而從中牟利,甚至該維修的項目不修,不該維修的卻花大錢維修。甚至曾經還爆發過委員盜領基金的醜聞,因此,作者認為若買了一間房,就應該要積極參與管委會的運作。而若管委會的管理機能不全,除了容易導致環境惡化外,還會讓民泊Airbnb等業者有機可趁。

作者就在第三章明確指出,短租民宿客很多的社區,百分百資產價格會下落。因為對於社區的居民而言,這些外國觀光短租客,三經半夜喧鬧,垃圾亂丟使得環境惡化,只會帶來困擾。此外,會造成資產下滑的房屋,還有特種行業居住者多的社區、以及外國人持有者過多的社區。而向這些外國人,尤其是中國人多的社區,多半集中在灣岸地區。

作者特別強調,日本富裕層喜歡的房屋,並不是這些填海的灣岸、新興地區,而是地盤穩固,環境安寧的山手地區。只有外國人、外地來的日本人、或是暴發戶才會喜歡灣岸的超高層,真正正統的富人,會往安靜的住宅區,如港區、渋谷区等處購屋置產。

在第三章,作者也認為,超高層塔式住宅,只是虛榮心作祟的集合體。大家都知道,超高層塔式住宅多半有豪華的大廳與公設,且越是高的樓層,分售價位越高,因此許多買高樓層的人,是出自於這樣的炫耀心理。尤其是同一棟大樓內,若住戶往後互相認識後,一定會互相比較自己的樓層。作者就舉出,許多高樓層的住戶對於低樓層的住戶都有這種階級歧視心裡,狗眼看人低。而這樣的現象,甚至嚴重到讓有些住在低樓層的女性,因為受不了高樓層的住民看她時的眼神,搞到自己神經衰弱。

日本人愛比較的個性,有些極盡瘋狂。作者就舉出自己的同事,在每年收到朋友賀年卡時,都會從信封上的地址,上網搜尋當初的分售價格跟現在的行情價。若看到比自己住的房屋地點較差、或價位更便宜,就會暗自竊喜。

本書內容非常有趣,值得一讀。


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