可以買的一流公寓跟不能買的三流公寓【日文書籍讀書心得】

mansion

【買っていい一流マンション、ダメな三流マンション】此書為一級建築士碓井民朗所寫的書。作者擁有四十年以上的設計大樓的經驗,最早第一版為2006年出版。過了十年,再度修訂再版。內容從56個購屋重點當中,教你怎麼判斷一間房子是否為好屋,究竟蓋屋的建商是三流建商還是一流建商。尤其是近期日本連續好幾間大建商,都爆出了蓋的房屋有瑕疵,這更說明了大品牌,不一定就等於是一流建商。

作為購屋的消費者,有必要了解其中的知識,才不會被建商耍得團團轉。除了建商的販賣價格跟販賣手法外,本書也從建築物的構造面、整體社區的規劃面、房屋本身的格局以及裝潢面等等,為您詳細介紹只有業內人士才會知道的詳細要點。想在日本置產購屋的你,不可不讀。

作者在第一章就提及,三流的開發商,在規劃產品時,總是想盡辦法要把容積率發揮到淋漓盡致,即使會因此蓋出很多格局不好的戶型,他們也不在乎。因為他們總是以總銷售面積為取向,不管事後住戶是否住得舒服。但好的一流開發商,會寧願犧牲掉10%以上的容積率,來確保整體社區規劃,在房型上盡量有好用的格局以及採光。而作者也觀察到,為了把容積率發揮到淋漓盡致的建商,往往產品銷售不如預期,到最後只好不得不降價。但注重整體規劃,寧願犧牲容積的建商,反而可以在房屋完工之前就幾乎銷售完畢。

第二章,介紹了許多建築物結構等級的判別方法,例如有些建商,為了壓縮室內天花板的高度,刻意不做成二重床、二重天井。所謂的二重床,指的就是在水泥地板上面,又另外再鋪上一層木質地板,並不是直接踢貼上去,而是中間有留空隙可以走管線的方式。而二重天井則是指天花板的部分也是雙重的構造。這樣的構造,方便之後管線的維修,同時,也可以減輕上下樓層間的噪音干擾。但三流的建商為了偷樓地板面積,壓縮每層樓的高度,最常見的做法,就是直接將管線埋設在水泥裡,不再做成二重的。這樣不僅隔音效果不佳,往後要維修也麻煩。但一流的建商,就寧願犧牲掉一整層的販售面積,也要做成二重床、二重天井。

used house

第三章則是講解許多關於如何判斷社區整體規劃的技巧。例如買住宅,建議離車站三分鐘以上,八分鐘以內的距離。原因是離車站三分鐘以內的地方多半是商業區,居住環境並不理想,但走路超過八分鐘,又太過於遙遠,因此超過八分鐘的大樓型產品,將來轉售時資產價值較差。此外,作者也提及,豪華的公共設施,如兒童遊戲場,社區戲院,噴水池及溫泉等,其維護成本很高,但實際上並不是這麼實用。許多人都只用過一兩次之後就在那裡養蚊子,但為了維護這些設備,又不得不繼續繳高昂的管理費用,因此好的社區,不應該有太多無用的公設。另外,由於電梯也會計入容積,但無法併入銷售面積來獲利,因此三流的建商會在上百戶的社區,只做一部電梯。根據作者的經驗推估,好住的社區,至少五十戶就要有一部電梯,也就是一百戶的社區,至少要有兩部的電梯才足夠。有些一流的建商,甚至規劃成兩戶共用一部電梯,縮減住戶等電梯的時間。

至於內部的裝潢,作者認為光看廁所就可以知道蓋房子的建商是一流還是三流。從馬桶的先端,到門的距離,如果不到55公分,上廁所坐起來會很不舒服,這就是三流建商用來偷空間的。作者認為至少要有60公分以上的空間才算一流建商。此外,作者也認為「オール電化マンション」(全電化大樓。只用電沒有瓦斯)的大樓,使用上不太方便。作者認為,生活上還是需要有瓦斯。而且全電化大樓的缺點還不少,例如:廚房的爐子如果是用電的,火力就是很小,不像瓦斯可以大炒。此外,這種全電化大樓由於沒有瓦斯,所以要有一個空間來儲存熱水,這就等於又少掉一個原本可作收納的空間。而作者也在第六章提及,其實超高層塔式住宅就居住上而言,問題很多。例如為了把超高層的重量減輕,不能使用水泥牆,只能使用輕隔間,因此與鄰居之間的隔音問題很差。而且因為超高層的房型從小套房到大房型都有,住戶複雜,因此容易因為生活習慣的不同而導致衝突發生。


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