買房攻略

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日本投資房地產的基礎知識

關於日本房地產趨勢,如何買房投資等等的資訊

西川口之日本新興中國城 – 房市散步[11]

中國城

地域上的氛圍,會隨著政府的政策,以及入住的人種而改變。位於埼玉縣川口市的西川口,原本是個有很多違法風俗店的歡樂街,但現在卻轉型成為「專為中國人的中國城」。

2004年左右,在埼玉縣警方雷厲風行、大肆掃蕩之下,西川口一帶的違法風俗店倒的倒、關的關,這也導致附近的商業大樓空屋越來越多。而正好同一時期,附近成立了廣招中國留學生的語言學校,而這些留學生多半都是來打工賺錢的,能夠付的租金其實也不高。剛好在供需一致的情況下,這一帶的中國人越來越多。中國人一多,開給中國人吃的飲食店當然也隨之增加。而剛好這一帶又多了許多空置的店舖,因此這些店面就逐漸被中國人給承租(或買)了下來。現在光是西川口車站半徑300公尺以內,就至少有30家中華料理店。

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日本不動產的美麗騙局 – かぼちゃの馬車

午夜12點,南瓜馬車的魔法終將現形…

神仙教母:「仙蒂瑞拉,你要記得。一過了午夜12點,你身上的魔法將會解除,南瓜馬車,與你身上的美麗服飾將會一一現形…」。這間不動產公司的社名,似乎就預言了它的末路。現在11:59分,700位光鮮亮麗的房東,即將陷入萬劫不復的深淵。

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中古市場檸檬原理看房市

今天來談談中古車。我們都知道,中古車有所謂的「行情價」。先假設一台兩年,走行距離(里程數)為兩萬公里的車,其行情價為100萬日圓好了。但每一台車會隨著車主使用的狀況不同,即使是同樣款式年式,同樣的里程數,其「價值」也有可能會差很多。

假設有兩台上述條件的車。A車,它的主人很愛惜它,而這台車在專業人士的眼光來鑑定,可能可以賣到200萬日圓。另一台B車,他的主人是有中二病的8+9,時常飆車,又不愛惜使用,因此機械嚴重折損,可能再開個幾次就會報廢,或者是要修東修西的。這樣的車子,價值其實根本連10萬日圓都不到!問題來了。你認為,哪一台中古車對於車商來講,比較好賣呢?對的,你猜對了!就是爛車B車比較好賣。原因很簡單,因為消費者跟業者之間存在著「資訊不對稱」!

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東京賣小套房賺300萬的人為何不會是你!?

奇怪!為什麼明明就是同一間東京的小套房,但我委託仲介售屋,開價850萬日幣賣半年賣不掉,但別人卻可以賣到1000萬日幣以上呢?今天我就來講個故事給大家聽,是一個台灣人賣東京小套房的故事。

——(故事開始)——

最近有許多四、五年前投資東京小套房的小資族,開始想要獲利了結售屋。當初,我這間小套房大概買了600萬日幣,收租穩定。這段時間,我也常常看TiN的網站,關心一下自己的投資。因為TiN都說東京房價一直漲,新聞很像也都這樣報,因此我就查詢了一下我房屋同地段附近小套房的開價。待售的物件大多開價八、九百萬日幣左右,現在已經完全找不到開價六、七百萬的物件了。也就是說,我現在拿出來賣,開價850萬可以說是合情合理,誠意十足的價位。我委託的仲介,人也很好,也很誠實地在幫我賣,沒有用TiN常常講的坑殺屋主三招:「干す」、「値こなし」以及「囲い込み」。他們也確實有在網路上幫我的房屋打廣告。但很奇怪的是,賣了半年,就是賣不掉!

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2018日本房市相關新聞評論整理(更新中)

媒體總是喜歡用聳動的標題來吸引讀者的眼光,但是究竟寫的東西是不是事實就需要有智慧的你來判斷了!來到了2018年,許多跟日本房地產有關的新聞或者文章標題都很聳動,我們一起來跟著Tin老師來抽絲剝繭看看這些聳動標題下的事情真相吧!

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2017東京房市的回顧與展望

如果問說2017年的東京房市到底好不好,其實應該算是不錯。10月份的眾議院大選,安倍政權大獲全勝,短期內寬鬆、低利率的金融政策不太可能改變,再加上海內外股票市場一片大好,這也連帶地拉抬了不動產投資需求的擴大。都內的大樓型產品(マンション)價位頻創新高,就連橫濱都出現了64坪8億日圓的超高層塔式住宅(註:ザ・タワー横浜北仲)。但另一方面,郊區的住宅卻陷入苦戰。也就是說,自2015年起的這一波上漲,只局限於都心某些地區,因此又被日本房產投資界稱作為「局部泡沫(局所バブル)」。

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從市場「流通率」與「上升率」,聰明挑選東京中古屋!

東京都心精華區的大樓型新成屋產品價格飆漲,導致越來越多無力負擔新屋的民眾,逐漸將目光轉移至中古屋市場,也因此連帶拉抬了區域中古屋的房價。根據東京鑑定(東京カンテイ)的調查,東京都的中古屋均價,已經從2012年的4,438萬日圓上漲至2016年的5,789萬日圓(以70平米、十年屋換算)。房市好的時候,屋主都想賺錢。因此手上有中古屋的屋主們,就當起了投資兼自住的投資客,將手上的房屋高價掛著出售。而中古市場本來就物件品質參差不齊,一樣的地段,但不同的產品,其本身的價值就會有蠻大的差距,但市況好時,群魔亂舞,不好的產品也會在市面上橫行。也因此,不懂房地產的消費者,往往就會不小心買到地雷型產品,到最後不僅買貴了,落得房價損失慘重外,住起來也不舒服。做錯了選擇,除了後悔莫及外,也得不償失。2017.10.28出刊的「週刊ダイヤモンド」就有提出一個,以「流通率」與「上升率」的觀點,來分析中古屋的方法,教導讀者如何避開地雷,買到好的中古物件。

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日本東京2022年開始地價崩壞!?

2022年,不只是郊區,甚至是連東京近郊的世田谷區、練馬區等,將會有農地「爆大量」式地釋出變為建地。屆時東京都內可能會瞬間多出3,296公頃,相當於701個東京巨蛋球場的土地,被拿來興建透天或出租公寓,恐怕會嚴重衝擊地價!是的,這可不是恐怖小說,而是近期在日本不動產圈內蔚為話題的「2022年問題」。「東洋経済」與「週刊ダイヤモンド」也都相繼做了相關的專題報導。

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日本的「立地適正化計畫」會讓特地土地價格暴跌!?

日本國整體進入高齡、少子化的社會,已經不是新聞。而即便現在雖然是房市的上漲期,但其實除了東京都心以及大阪、京都等較知名的地方都市以外,可以說是絕大部分的地方的房價都還在持續下跌。

不動產的價值取決於它本身的效用以及需求。人口減少,外流相當嚴重的一些地區,也因為沒有人口,而失去了原本有的生活機能。因此這樣的地方,房價再便宜都沒人要買。當然,政府也不能一昧地為了這種偏鄉地區的少數人,浪費納稅人大把的稅金來做這些偏鄉地區的公共建設。也因此,日本在2014年實施了「都市再生特別措置法」的改正。

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東京新成屋開始集中區域販賣並且漲聲不斷!?

10月中旬,不動產經濟研究所分表了2017年度上半期(4月~9月)的首都圈新建大樓市場動向,數量只有16,133戶。也就是這個發售量(供給量),可以說是從1992年泡沫破裂後以來的最低水準。在價格方面,平均販售價格為5,993萬日圓,比起去年同期上漲了332萬日圓。雖然供給量少,價位也高,但這半年來的契約率卻只有68.8%,也就是…其實賣得不怎麼好。

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